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不动产金融市场的发展与完善研究 　　【摘要】不动产金融是指在不动产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信息渠道所进行的融资、投资等一系列金融活动。随着经济体制的改革，我国不动产业和金融业得到了迅速的发展，那么如何加强二者间的联系，推动不动产和资金之间的结合达到最优配置并加以有效利用，这一课题已经越来越迫切地摆在我们面前。本文从不动产行业融资和投资的问题出发，结合行业自身特点，对宏观调控下不动产金融市场的发展前景提出设想并进行探讨。 　　【关键词】不动产金融 房地产融资 不动产投资 　　一、研究背景 　　土地与金融这两大板块在近十年的市场中逐渐兴起，二者甚至其所辐射到的市场给我国经济带来不少的变动，因此，这二者结合的衍生物――不动产金融市场理所应当的成为了业内外关注的焦点。 　　不动产金融市场的经营在过去的十年间可以说是成功的，是因为这期间中国房地产业相对市场化，通过这一手段，不单单让很多人告别了蜗居，达成了居者有其屋的目标，更大意义上的推进了我国城市化的发展，不动产金融市场已经在我国经济上占有了不可或缺的一席地位。 　　现如今，我国的房地产业还在持续升温，这个行业对于财富的创造力仍吸引着全世界的目光。自2005年起，房地产行业造就了一批又一批的亿万富翁，越来越多的房地产开发商出现在世界各大财富排行榜上。房子正在逐渐由人类最基本的生活资料转变为炙手可热的商品。 　　然而节节攀升的房价难免遭受宏观市场的调控，如雨后春笋般崛起的林立高楼，也正面临着市场饱和的窘境，资金短缺这一前所唯有的问题如今摆在了每一个房地产商的面前。于是房地产发展新思路出现在了我们面前，万达、万科、平安、中信等地产巨头纷纷剑指不动产证券化，打算使用这一手段在不动产市场掀起新的一番风雨。不过不动产证券化在这一问题出现之前一直发展缓慢，住宅房贷担保证券（RMBS）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）以及房地产投资信托基金（RETIS）等很少被人提及，虽然政府及社会多年来一直为其发展而努力，但效果始终不尽如人意。所以这一措施的效果我们只能拭目以待了。 　　二、不动产金融市场存在的问题 　　（一）金融产品缺乏，形式单一且部分设计不合理 　　目前，我国房地产金融体系普遍存在着创造力不足的问题，发展多年却仍保留着较为单一的形式，而且房地产产品种类也屈指可数。即便是现有的创新，也更多的在量变下工夫，而忽略了更为关键的质变。于此同时，现有创新还存在设计不合理的问题，房地产信托产品就是很好的例子。目前我国市场上的房地产信托产品期限大多不到三年，然而房地产行业又有着较长的固有的开发周期，这样就造成了房地产投资期限比其信托产品投资期限长的问题，这样的措施对于日益严重的资金问题显得有些虎头蛇尾。在房地产信托产品发行的初期，的确可以募集到大笔的资金，解决当下的资金问题，但经过一个较短的周期，产品达到兑现期之后，问题又将卷土重来，甚至变本加厉。据统计2012年需兑现的房地产信托产品大约有2000亿到2500亿元，如此巨大的资金流失对于房地产业来讲无疑是一个重创。 　　（二）风险集中于银行体系 　　由于目前我国房地产金融组织发展不力，证券、债券、基金以及信托等金融产品发展滞后，90%以上的房地产资金仍来自于银行贷款，这样就使得大部分不良信用贷款风险都高度集中于商业银行。如今房地产价格发展陷入瓶颈，这些隐藏多年的风险开始慢慢靠近警戒线，可以想象风险一旦爆发，对于我国的银行体系甚至是整个经济体系都是灾难性的打击。目前我国银行的资金已经表现出流通性不足的问题，这是维持房地产资金稳定的一大隐患。加之很多现行的房地产融资产品不仅门槛较高，同时还存在风险较高的问题，在没有寻求到良好的风险规避手段的情况下，这些资金维稳手段依然形同虚设。过于单一的资金链一旦出现问题，将使房地产行业的发展进入恶性循环。 　　（三）法律法规不健全，影响融资渠道拓展 　　我国的不动产市场一直运作在一个法律的“灰色地带”，很多行为并没有相关法律法规的约束。“人情世故”的操作在土地批租、资金借贷等环节屡见不鲜，极大的增加了市场的不公平性。市场没有了良性竞争的优胜劣汰，自然也难保证产品的质量，消费者缺少了良性竞争，面对屈指可数的几个选择，也很难激起消费欲望，整个市场早晚会面临每况愈下的窘境。所以缺少科学的法律法规体系管控，会直接影响房地产融资渠道的正常开展，缺少相关法律法规的支持，房地产金融创新面在无法可依的道路发展，很难找到一个合理的发展方向。 　　三、不动产金融市场良性发展的对策探讨和设想 　　（一）着力发展不动产创新能力，寻求风险规避手段 　　房地产业要寻求发展，归根结底还是要提升自主创新能力，一味延续单一运营模式并不能带来质的飞跃。而且，整个创新的重点应该放在整个产业的最终表现即金融产