房地产场培训讲义.pptVIP

2010年各地受宏观调控政策影响，市场有所降温，不过离预期效果尚有距离，全国房地产市场运行呈现四高二低的态势： 二低 1.交易量有所降低。与去年、上半年的交易量相比，今年在调控背景下交易量下降明显。到6、7月份和7、8月份有所反弹，但到9月份二次调控出来以后有些城市的交易量又有所下降; 2.住房信贷增幅低，因为对信贷的控制，无论是商业银行的贷款还是公积金贷款，今年与去年相比都有比较明显的下降，包括对开发企业的贷款也开始有所控制。 1.10国务院：国十一条，二套房首付不得低于40% 1.12央行：上调准备金率强力遏制信贷冲锋 3.10国土资源部:开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策 4.15国务院:第二套住房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 4.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 4.20住建部：未获预售许可项目开发商不得收取定金 6.04住建部：关于规范第二套住房认定标准的通知 9.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 9.29国家有关部委:首付款调整到30%及以上；暂停发放第三套及以上住房贷款 11.3住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会:停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 12.25中国人民银行二度加息 12.26个人住房公积金贷款利率再次上调; （1）新国八条 （2）房产税 （3）金融手段 增加保障房土地供应，加强保障房建设。 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 从保障房和商品房用地上都进行统一调控； 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 （1）新国八条 （2）房产税试点 （3）金融手段 （1）新国八条 （2）房产税 （3）金融货币政策 1月14日 上调准备金率0.5个百分点 2月18日 上调准备金率0.5个百分点 3月18日 上调准备金率0.5个百分点 结果： 大型金融机构准备金率为20%，接近历史高点，中小金融机构达到16.5%。 存款准备金率 是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率 。 11年2月8日 加息0.25个百分点 11年4月6日 加息0.25个百分点 结果： 这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，活期存款利率达到0.50%，一年期贷款利息达到6.31%。 6、2011年3月楼市成交遭重挫 同比下滑四成 价格：今年一季度，全国各地新房、二手房的成交量波动明显，多个城市一季度成交量大大低于去年同期，房价涨幅也受到明显抑制，部分城市价格出现下调。 成交量：3月是房地产市场的传统旺季，各城市交易量较2月有所上涨，但相比去年同期却明显回升乏力。 政策调控下，一线城市房价率先出现松动，京、沪、深、广四大一线城市3月房价均呈现环比小幅下降，其中上海降幅最大，环比下降7.6%。 永州属于四线城市，经济上还不发达，房地产处于起步阶段，房价水平低； 相对于周边同级市，房价处于低水平； 城市化进程加快，购房需求大幅增加； 刚性需求强烈，投资需求少； 在刚性需求为主的市场条件下，不管是房产税也好、金融政策也好，对永州市民的购房热情没有太多影响，相反新政对于永州来说是个发展机会： 1、限购情况下，有大量外地工作者会返乡购房，也会带来部分投资需求； 2、随着一二线城市开发门槛的提高，中小型开发商转向三四线市场，必定会带来先进开发与营销理念，提高产品品质，提升整体市场； 3、随着各项政策的落实与完善，必定会促进永州市场成熟与发展； 3、开发企业：资金状况受到显著影响，市场集中度进一步提高 拿地行为：再次出现土地交易上半年减弱的现象 投资行为：投资增幅会大大下滑，从而影响后期供给的扩大 成熟地产商资产结构运营多元化，调整内部资产结构 大多数开发商原本就不十分宽裕的资金链面临更加严峻的挑战，未来一段时间内部分热点城市房价下调的可能性进一步增加。 土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。 4、购房者：认同调控政策从严，未来预期将逐步转变 据房地产动态政策设计研究组1月份的调查显示 42%的受访者认为房产调控会维持现状，51%的购房者会认为调控更加严厉； 对于房产税改革，超过半数人表示支持； 超过半数人认为2011房价会继续上涨，但普遍认为涨幅低于10%。 5、产品层面：商、办地产迎来春天 国八条中，政府调控的着力点主要集中在住宅方面 商业地产做为政策的真空层，成为各地房产投资的新宠。 在通胀预期影响下，更多投资