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不动产标的物所有权归属分析 　　关于不动产“一物二卖”，民众传统观念认为，应该保护第一买受人；但其实在法律世界中却主张不管是不动产的第一次买受或是第二次买受的合同本身是生效的，而不动产的所有权却不随着合同的生效所转移。所以不同情况所要保护的对象是不同的。而此类现象在现代社会屡见不鲜，所以要围绕这一话题展开讨论。 　　一、所有权未转移前数个买卖合同的效力 　　当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如出卖人未向买受人进行标的物的交付或办理过户登记手续，标的物的所有权就不发生转移。此时，出卖人再与第二买受人订立买卖合同，出卖人仍未标的物所有权人，出卖人此后所订立的数个买卖合同当为生效的买卖合同。 　　在我国，《合同法》规定，在房屋买卖合同的效力确认上强调当事人意思自治，体现合同自由原则，排除了登记生效主义对于此类买卖的限制，取而代之的是合同法成立即生效的规定。从立法意义上确认，除法律行政法规强制规定外，登记为物权公示的形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定明确把登记与交易本身区别开来，把合同的拘束力与物权变动的公示效力区别开来。 　　二、所有权转移后出卖人再为出卖的合同效力 　　假若出卖人与第一买受人订立买卖合同后，即将标的物交付与该买受人或为其办理过户登记手续，则该买受人即取得标的物的所有权人。当事人之前的买卖合同未出卖他人之物的买卖合同。 　　就出卖他人之物的买卖合同效力，理论界和实务界均存在分歧。主要有三种代表性意见：一为无效说。该说认为我国《合同法》第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定属强制性规定，依据《合同法》第52条第5项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同。二为效力待定说。该说认为出卖他人之物的买卖合同即属于我国《合同法》第51条所规定的的无权处分合同，依据该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得财产权利的，该合同有效。”三为有效说。该说助战我国民事立法理应采认物权行为理论，认可负担行为与处分行为的取粉，从而使出卖他人职务的买卖合同成为生效 合同。我国太歪黄茂荣先生认为：“所谓他人之物的买卖，指以所有权属于第担任之物为买卖标的物。因此出卖他人之物仍是喵喵行为，也是负担行为，并不直接引起标的物权利之变动，与标的物所有人无涉，自不以出卖人有处分行为权为必要，出卖人对标的物随无处分权，其买卖合同仍属有效”。 　　我国虽然不采用负担行为与处分行为，但出卖他人之物的合同应为有效，理由如下： 　　第一、现代社会行为人无权处分已经成为很普遍的交易现象，合同法的规定势必扩大无效合同的范围。而且，在此场合，相对人的利益最应得到保护。但按照合同法，若行为人无权处分，权利人又未追认，则合同无效。相对人无从向行为人请求履行合同上义务，只能通过追求行为人的缔约过失责任，请求救济。相应地，行为人则不必承担违约责任。如此，相对人得到保护的只能是信赖利益的损失，而不能是履行利益的损失。由于履行利益一般高于信赖利益，在对无过错相对方的保护上，缔约过失责任显然不如违约责任周到。因此，我国合同法的做法事实上放纵了行为人，不利于保护本应收到保护的相对人利益，损及为合同法珍视的交易的安全，伤害市场主义交易的积极性。 　　第二、绝不能以合同未适当履行否认买卖合同的效力。我国的物权立法不论是采取债权意思注意还是物权形式主义的物权变动模式，以“物权变动与其原因行为相区分”为原则、将合同的效力与合同的履行效果―物权变动分离开来应无异议。这不仅是以区分债权和物权的不同性质并设置不同规则为基础的民法体系的必然要求，也为中国的民事立法和司法实践所确认。因此，我国虽未奉行物权形式主义的物权变动模式，但依然把以物权变动为目的的债权合同的成立和作为合同履行法律效果的物权变动本身视为两个既相互关联又相互独立的法律事实。作为无权处分行为的债权合同，其效力判断独立于物权变动法律效果是否实现的判断。无论基于生活的逻辑，还是理论的逻辑，都只能是债权合同生效后，才发生合同的履行问题，也才有可能发生物权变动的法律效果。故合法成立的合同完全有可能不发生物权变动的预期结果。无权处分在实践中仅影响债权合同的履行，可能导致物权变动不能顺利实现，但与债权合同的成立、有效与否无关。不能因其对债权合同履行的影响，而因果倒置地认定其影响作为物权变动原因的合同的效力。合同有效但不一定能够履行，合同不能履行，但不一定无效。合同是对未来事务的安排，将来能不能履行在订立合同时是很难判断的。合同有效与否是法律对合同的评价，而能不能履行则是合同有效之后当