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不动产登记中的几个难题及对策创新 　　不动产登记是房地产产权管理的核心环节。自我市实行不动产统一登记以来，解决了房地分设时存在的弊病与问题，更好地维护了房地产权人的合法利益，规范了房地产使用、管理秩序，促进了经济发展与社会稳定。但由于近年来房地产市场迅猛发展，房地产规划、开发、建设都较之以往有了较大变化，而不动产登记中的一些法规、技术和规范制订相对滞后，这也给不动产登记带来新问题。 　　笔者结合近年不动产登记工作中出现的几个难点问题，提出相应的处理意见，仅供参考。 　　一、住宅小区土地面积分摊问题 　　[存在问题]小区土地面积的分摊，实质上最终体现在维护小区内广大业主的利益和房地产管理实际操作的难易程度上。小区土地面积的分摊方式与小区土地的宗地划分有直接关系，按照目前我市有关规定，一般按小区宗地封闭与否划分为两类：1）小区宗地闭合（通常为新供地项目）的，按整宗地计算分摊，宗地内所有符合规划的建筑均参与分摊（地下建筑面积不参与分摊）。2）小区是开放式的（多为远年建设，没有明确的用地审批手续或未进行土地设定登记），按照小区内单幢建筑实际用地围墙或基础投影线外返1.5米划定宗地。 　　第1种分摊方法中，如宗地内配套建设的小学、幼儿园以及商业等也共同分摊，即使小学、幼儿园配套商业有单独用地范围（围墙圈建），只要规划没有单独供地的，均按建筑面积一并分摊。这样计算分摊产生的问题：一是只注重土地分摊的份额而忽视了土地使用的特性，单独建设的配套公建规划时往往并非按照本小区住宅面积一定比例计算得来的，对小区内公共部分（道路、绿化等）的使用情况也不相同，因此单纯按照建筑面积分摊，对全体业主是否合理呢？二是今后按规划再增建其他配套设施，就要取得全体业主同意，即使同意，重新计算分摊，重新换发房地产证也是一件难以做到的事情。第2种分摊，机械的制定外返1.5米划定宗地标准，对一楼带小院、住宅与其他建筑接建或配套公建有独立围墙的较复杂情况还是难以科学确定宗地范围。 　　2013年我市制定的登记规范明确小区分期建设的，待全部竣工后再计算分摊面积。虽解决部分由分摊引发的问题，但由于小区“全部竣工”时间及标准难以确定，实际上在此期间小区处于未分摊状态，这种情况随着小区建设进展有的长达数年，甚至由于开发商建设中断，无法计算分摊的情况。尤其对划拨方式使用土地的项目，如配套商业再转让时，由于无法计算土地分摊面积导致无法计算土地出让金情况，影响权利人合法权益。 　　既然土地分摊存在诸多问题，那取消分摊计算，由整宗地内全体业主共同使用土地，是否科学呢？一是一个小区成百上千户共用一个宗地号，不利于权属信息管理到套；二是对于现状补办出让等无法计算土地出让金份额。因此，不分摊同样存在问题。 　　[对策建议]依据民法的基本原则，权利可由一人所有，也可由多人共有，而共有又分按份共有及共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，业主本幢建筑按基底投影面积除以本幢建筑面积计算每户分摊面积，按份共有，将分摊面积标注在产权证上；其余共同使用的道路、绿地等不进行份额分割，共同共有，只登记不发证，登记簿记载“全体业主共有”。小区内单独用地的配套商业等单独计算土地使用面积，标注在产权证上。 　　其优点是：1）以幢分摊，登记操作简单，面积直观，易计算；2）公用部分只登记不发证，保护业主合法权益，为今后的基础建设腾出空间，不留后遗症；3）分摊计算后，一幢建筑一个宗地号，可在系统中将房地?a权籍管理信息管理到套。 　　[政策创新]分摊方法需通过登记规范具体规定。 　　二、住宅小区地下空间登记问题 　　[存在问题]对于商品房开发住宅小区、办公楼等地下结建工程，地下开发利用作为地上权利的配套部分，其权利形态是：地下空间开发和地上开发权利人一致，其权利范围包括土地使用权人已取得该宗地地表至地下建筑物、附属物外围所及的范围。 　　地下结建部分与地上建筑物有着一定的关联，表现为两者垂直相连（与地面建筑连为一体），不垂直相连（部分相连，部分不相连），不相连（单独地下部分）三种形式。其中不垂直相连的情况最为复杂。如有的规划设计时，地上部分为不同用途的两宗（或两宗以上）土地，而地下部分却是共用一个基础设计的地下车库无法分割。这对以宗地为单位进行的房地产权属登记带来新问题。 　　虽然《物权法》已明确规定地上地下权利可分别登记，但由于目前我国权属登记尚处在二维空间阶段，即以地表宗地为单位进行登记，尚无单独的地上地下空间权利。因此，对于与地上建筑相连的地下空间，目前登记时凡与地上部分不是垂直相连的，都单独登记，但需与地上小区一并完成登记。对于地上为两宗地的，往往通过测量，将地下部分分别测成两个数据，但由于分割不合