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企业投资性房地产公允价值后续计量的探讨 　　【摘 要】 结合我国经济发展现状与相关法规制度，比较分析了我国投资性房地产后续计量的两种模式。结果表明：我国会计准则虽然允许企业运用公允价值模式或成本模式对投资性房地产进行后续计量，但由于经济发展不平衡，会计准则对公允价值模式的指引、规定模糊不清，且我国楼市前景未明朗，因此建议各企业暂缓投资性房地产后续计量模式的转换。 　　【关键词】 投资性房地产； 后续计量； 公允价值模式 　　中图分类号：F233；F299.23 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）09-0041-03 　　一、引言 　　为加强改革完善我国会计制度以实现与国际等效，财政部于2006年出台了新《企业会计准则》，准则第3号规定我国企业投资性房地产后续计量可以选用两种不同的模式――成本模式和公允价值模式。2007―2011年相关数据显示，我国仅有2.86%～3.43%的上市公司对其相关资产采用公允价值模式进行后续计量。笔者认为当前市场环境、法制环境均不足以支撑公允价值后续计量模式的运用，因此建议各企业暂缓后续计量模式的转换，谨慎观望市场环境与相关政策，待条件成熟时再考虑后续计量模式转换的可行性。 　　二、后续计量模式概览 　　我国现行《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，对于企业投资性房地产相关项目后续计量的会计处理，一般应运用成本模式，但如果有明显证据证明可以持续并且可靠获取该项资产公允价值的，企业在其后续会计处理上，可以选择使用公允价值模式。准则要求企业不得随意变更其对相关资产的后续会计处理模式；已对本企业投资性房地产运用公允价值模式计量的，禁止转换为成本模式；企业投资性房地产后续计量模式的转换应当视为会计政策变更。这些规定表明，在同一时间企业内部只能存在一种后续计量模式。 　　（一）成本模式 　　选取成本模式对企业相关资产后续计量的企业，应当按照我国会计准则中对固定资产以及无形资产的要求，正常对其进行折旧、摊销；同时，若在资产负债表日进行减值测试后发现某项投资性房地产发生减值，还应对其计提减值准备，且该减值准备日后不能转回。 　　（二）公允价值模式 　　若投资性房地产满足以下条件：该资产所在地交易市场活跃；企业能较容易地从市场上获取相似资产的公开市场价格以准确可靠地估计资产自身的公允价值，则该企业在对相关资产后续会计处理时，可以选用公允价值模式。当采用该模式时，应在每个年度结账日根据该资产的公允价值更新账面价值，相差的数额最终进入当年利润。 　　《企业会计准则》要求企业必须运用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但并没有对企业采取何种计量模式进行强制性的规定，企业完全可以在权衡两种不同会计处理方法的利弊后，根据自身的需求作出决定。 　　三、公允价值模式的弊端 　　从我国新版《企业会计准则》实施至今，已有众多研究人员针对投资性房地产后续会计处理方法中的两种模式进行过探讨，但观点不一。毫不例外，众学者均认为目前我国企业会计准则对于公允价值模式运用还存在各种弊端。 　　（一）公允价值后续计量相对困难 　　1978年以来，我国经济体制经过不断地改革创新，市场经济在我国经济中的比重逐渐加大，现今已占我国经济主体地位，但相较于西方发达国家，我国市场经济转型时间仅有三十余年，计划经济因素显著存在。在转型过程中，还有很多方面有待改进，企业间的非货币性交易不规范，金融市场、生产资料市场等并没有完全成熟，价格受到其他因素的影响较大，难以反映出价值。我国各地房地产市场发育程度差异很大，总体与发展成熟还有一段很大的差距，在评估业还没有很好地建立起来的地区，房地产的公允价值根本无法取得。此时若不顾实际情况，对企业的相关资产选用公允价值后续计量模式，会计信息显然不可靠。我国现行企业会计准则中并没有针对公允价值计量方法作出限定，导致企业可以在不同方法中自由选取，如企业内部评估价格、参考当地相似资产的公开市场价格、第三方调查报告等。出于利己性，企业在拥有如此大选择权的情况下，可以想象其必然会选取对企业自身最有利的确认与计量方法。尽管我国《企业会计准则》要求，企业如果选择公允价值模式就必须在其财务报表上披露其计量的详尽信息，但在实际操作中，绝大部分企业对自身相关信息披露的缺失导致报表使用者难以获取企业主要投资性房地产的具体信息，以致无法基于准确评估企业整体情况作出有利于自己的决策，也勿论运用不同计量方法得出来的数据之间，以及相对于绝大部分选择成本模式进行后续计量的上市公司而言的可比性问题。 　　（二） 《企业会计准则》对公允价值模式的要求不甚合理 　　《企业会计准则讲解》（2010）对投资性房地产后续会计处理方法的选用作出了明确的限定：企业若选取公允价值模式对其相关资产