史无前例的地王潮,真热还是虚火.docVIP

史无前例的“地王潮”,真热还是虚火 　　一、背景：史无前例的“地王潮” 　　二季度以来，虽然楼市上攻势头减弱，热点城市推出紧缩措施，但土地市场高热的局面并无缓减。刚刚过去的6月份，根据中原地产统计，全国 “三高地王”（高总价、高单价、高溢价）诞生73宗，超过5月份的69宗，再次刷新历史记录。截至6月29日，今年单宗超过10亿元的高总价地块已出现205宗，51宗超过30亿元，3宗超过100亿元；溢价率超过50%的单宗地块有144宗，约是去年同期的8.5倍，溢价率超过100%的单宗地块有92宗，约是去年同期的45倍。 　　二、二线城市是“地王制造”的“主力军” 　　毫无疑问，2016年将是楼市历史上“地王”最火爆的一年，无论是“地王”的数量，还是楼面均价或溢价率，都比历史峰值翻一番还有余。今年的“地王潮”有几大特征，一是二线城市是地王的“主力军”，占据“地王”70%的数量。今年以来，仅苏州、杭州、南京、合肥等四个城市就诞生了88宗地王。根据中指院的统计，上半年，一线和二线城市土地成交金额同比分别增长-13.7%和84.2%，楼面均价同比分别增长56.3%和88.7%，二线地市之火热远超一线城市。 　　二线地市火热，“去库存”一揽子政策加速库存消化和开发商开启“补库存”进程是重要原因。自2014年“9?30”以来，楼市已回升20个月，CRIC监测的35个热点城市2015年和今年一季度成交面积分别增长23.4%和41%，超过2013年历史最高景气度。今年以来，一线楼市呈现降温迹象，楼市重心转向二线城市。根据中指院的统计，上半年，一线城市月均成交量83万平方米，同比增长9.3%，增速在各类城市中最低；二线代表城市月均成交93万平方米，同比增长41.2%，增幅在各线城市中最高；三线代表城市月均成交42万平方米，同比增长37.8%。 　　目前，20个热点城市库存去化周期已降至6.75个月，较2015年高点下降9.5个月，处于历史较低水平。其中，一线楼市库存消化周期由一季度末的5.8个月上升至7.9个月，二线楼市则由8.3个月下降到6.5个月。被称为楼市“四小龙”的合肥、南京、苏州和厦门，目前库存消化周期在2-3个月，南京、合肥库存仅够1-2个月销售，已经到了“库存枯竭、抢房横行”的局面。 　　过去几年土地供应紧缩，也是二线地市火热的催化剂。2014和2015年，全国土地购置面积分别下降14%和31.7%。今年1-5月，该指标同比仍旧下降5.9%。2012-2015年，合肥住宅供地建筑面积分别为570万、364万、350万和283万平方米；2015年，南京新房成交面积和金额分别增长48%和63%，均创2009年以来最高水平，但当年土地成交面积531万平方米，同比下降37%，成交土地规划建筑面积1202万平方米，同比下降24.5%；2015年，苏州商品住宅成交面积和金额同比分别增长52%和65%，均达到历史峰值，但当年土地供应建筑面积仅652万平方米，较2014年下降34%，是近5年土地成交的最低点。内地重点城市也是如此，2015年武汉商品住宅成交面积和金额分别增长32%和50%，房价上涨12.3%，涨幅位居二线城市之首，但土地成交面积连续4年下滑，2015年的土地成交建筑面积为2622万平方米，同比下降17%。 　　三、央企和国企在“地王制造”上“唱主角” 　　今年频繁的“地王制造”中，国企和央企“唱主角”。中原地产研究部统计，今年1-5月份，全国总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。也就是说，超过一半的高价土地都是被国企买走的。事实上，过去2010和2013年的两轮“地王潮”中，国企和央企的身影也最频繁出现，但气势远不如今年盛。一方面，国企、央企参与竞拍的“地王”中，高溢价往往超过100%，“面粉贵过面包”；另一方面，非地产类央企在今年土地市场上的“风头”异常猛烈。 　　1.“稳增长”压力激励 　　首先，“稳增长”大敌当前，民间投资积极性屡创新低，央企要发挥“国家队”和“领头羊”作用。1-4月份，国企利润同比下降7.8%，降幅较1-3月份回落了2.1个百分点。形成鲜明对比的是，私营和民营企业利润继续保持高增长态势，1-4月份的利润同比增长8.4%，涨幅连续3个月扩大。问题是，2015年和今年上半年，社会融资和信贷投放的2/3倾向央企或国企。 　　显然，在决策层的眼里，占据天时、地利、人和的央企和国企们，显然有点不争气的意味。于是，量化业绩考核、“稳增长”先锋的“令箭”扔了下去。但在目前，在国内小到一瓶矿泉水都产能过剩了，国企和央企如果继续在本行业继续投资，利润赶不上债务增长，到头来还是无法完成业绩考核。放眼望去，楼市是为