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北京市的人口迁移与住房需求关系探究 　　摘要：近十几年北京等特大城市的房价一涨再涨，其背后原因错综复杂，其中大量的人口迁移成为关注焦点，但人口迁移不单单引起人口数量变大，更有人口年龄结构年轻化，和迁移人口家庭户规模等变化。这些因素综合起来影响住房需求，从而影响房价波动。 　　关键词：北京市；人口迁移；住房需求 　　一、引言及相关文献回顾 　　近年十几来国房地产市场飞速发展，一些特大城市例如北京、上海、广州、深圳等的房价更是急速增长令人望房兴叹。一时间房价是否过高，房地产市场是否存在泡沫成为学术讨论热点，国际上经常用来判断房价是否过高的指标是房价收入比，判断房地产是否存在泡沫的一个指标是住房空置率。有学者计算北京市的房价收入比高达23.8，其他研究机构在剔除经济适用房等可售型保障性住房后，就商品住宅计算，北京的房价收入比达19.1。远超通常的合理区间（一般房价收入比在3-6倍为合理），而与此形成鲜明对比的是北京住房空置率达19.5%，虽低于全国平均水平，但仍高于国际上的平均水平（国际上3%-10%为合理），这不得不让人怀疑北京市房价之高，是因为住房需求之高，还是存在其他非理性的因素，造成房地产泡沫。本文主要探讨人口迁移如何从各个方面影响住房需求。 　　国内外学者主要从住房的供需理论出发，因为住房供给相对需求而言其影响因素相对简单固定，所以学术讨论多从住房需求函数入手，其中几个比较关键的影响因素包括宏观上的货币供给量，微观上的住房收入弹性，到1989年Mankiw和Weil首次将人口因素加入住房需求函数，建立M-W模型，认为人口年龄结构会影响房价，并对美国房价进行了预测。Stuart A.Gabriel（2000）运用经济学理论解释了洛杉矶与旧金山两个城市近些年来住宅价格的变化，其中主要的影响因素是近几十年来的巨大人口迁移。张斌等（2009）在运用回归分析方法宏观层面证明了家庭规模和房价成负相关关系。付博、王绩明、吴金剑（2010）研究得出人口年龄结构对房地产需求有很大影响，老龄化会对房产的需求产生负向压力。城镇人口中20～49岁这个年龄段的购房者是住房需求的主力，这部分人口数量的变化是显著影响住房需求。本文在以上文献基础上探讨北京市的人口迁移是否是推高北京房价的一个因素，其中讨论人口迁移主要包含四个方面，一是迁移人口数量必然引起住房需求正向变动，二是迁移人口年龄结构的年轻化也必然引起住房需求变动，三是迁移人口家庭户规模变动这一不明朗的因素，四是迁移人口受教育程度及其住房购买力。 　　二、北京市迁移人口现状：总量、年龄结构、家庭户规模、受教育程度及收入 　　2.1迁移人口总量 　　2013年北京市的常住人口2114.8万，其中外来人口802.7万，占总常住人口的38.0%。外来人口主要集中在城市功能拓展区和城市发展新区主要是朝阳区、海淀区、昌平区、大兴区，其中昌平区外来人口占比超过50%出现外来人口倒挂现象。其中城市涵养发展区人口少，外来人口也相对少，这里不做讨论。 　　2.2迁移人口年龄及家庭户情况 　　2013年20-39岁常住人口占比43.6%，而20-39岁户籍人口占比30.4%，经计算外来人口中20-39岁占比可高达64.9%。也就是说相比于户籍人口400万买房主力军，外来人口有521万买房主力军，但是只讨论总量显然不能说明问题。因为住房需求往往都是家庭户需求，而外来人口到底是举家迁移还是单独前来北京，到底造成多少买房需求，仍值得探讨。下面看看户籍人口和外来人口的家庭户情况，这里我们看2010年的人口普查情况。2010年全市常住人口共668万户，城市537.6万户，其中户籍户数496.1万，外来人口户数近200万户。纯外来人口户数不到户籍户数的一半，有外来人口的家庭户总数308万户。纯外来家庭户与有外来家庭户的北京住房需求和买房能力自然不同，我认为既有外来人口也有北京户籍人口的家庭户住房需求可以等同于北京户籍的家庭户，但纯外来人口的家庭户则因为制度原因其买房能力受限。2010年北京户籍家庭户户均人口2.54人，而纯外来人口家庭户户均人口1.93人。这说明外来人口多是独自前来工作或是夫妻二人但很少有子女加入，这样的家庭结构其住房需求显然没有北京户籍家庭户高。 　　2.3迁移人口受教育程度及行业收入 　　人口的受教育程度与收入成正相关，而收入与住房需求成正相关，下面考察外来人口与北京户籍人口的受教育程度。根据2010年人口普查资料计算得来，买房主力军20-39岁外来人口共442.3万人，其中受到大学本科及研究生以上教育者78.4万人，占比17.7%。现考察6岁以上本科和研究生以上学历外来人口占总6岁以上外来人口比，为13.3%。而北京常住人口（包括外来人口）6岁以上本科和研究生以上学历人口占总6岁以