房价↑→地价↑→房价-台中不动产仲介经纪商业同业公会.PPT

2011年國際經濟情勢與房地產發展趨勢－兼論ECFA與奢侈稅對房地產之影響 當前經濟情勢與高房價問題之形成 1.GDP：2009年：12.819兆元 2010年：14.206兆元 2010年服務業：63.63％，工業：35.06％， 農 業：1.31％ 2.高經濟成長VS.高失業率 3.經濟問題VS.社會問題 M型社會、貧富懸殊－豪宅VS.社會住宅 4.臺北市房價所得比11.5倍？ 5.整體住宅政策 －短期：抑制房價飆漲-投機炒作 －長期：整體住宅政策-社會住宅 這一波房價飆漲之主要原因 1.低利率－有史以來最低、最長之低利率時期 2.資金行情－有史以來最多之氾濫游資，錢多為患－華僑、台商、港資不斷湧進 3.遺贈稅大幅調降至10％ －有史以來最大之租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市 4.投機炒作 5.國產局標售土地－有史以來最高之地價漲幅，地價屢創新高，助漲房價，導致惡性循環 6.預期心理－ECFA實施之後，陸資將會大舉來台購屋置產？－政府政策？ 全球主要股市多呈上漲 主要貨幣相對美元多呈升值 全球整體物價漲幅微增，新興國家漲勢明顯 全球經濟成長趨緩且分歧 主要國家經濟成長率資料來源：經建會 經濟持續穩健成長 整體物價溫和上漲，惟宜注意後續發展 平均每人GNP－根據主計處最新估算，2010年台灣平均每人GNP為19,188美元，2011年則將突破2萬美元，達21,394美元。 外貿大幅成長 外銷訂單金額屢創佳績 海外生產比率 先進國家失業率仍高，新興國家明顯改善 就業人數增加，失業率下降 失業率下降 平均薪資成長 國際油價(WTI)波動－西德州原油(WTI)價格受中東及北非政治動盪影響，兩年來首度突破每桶100美元。 OPEC Basket Price2011/03/23 111.09USD OPEC Basket Price2011/03/23 111.09USD 民國60年至民國99年OPEC油價變動趨勢表 國際黃金走勢 國際糧食價格走勢－2010年7月以來，因歐洲、澳洲、加拿大等主要穀物生產國天候異常，導致部分穀物大幅減產，加上美元貶值、國際熱錢炒作影響，國際糧價全面上揚。 亞洲5國領先指標－亞洲主要5國為中國大陸、印度、印尼、日本及韓國 美、英、法、德、義股價指數比較表－2年期 台、港、中、日股價指數比較表-2年期 台、港、中、日股價指數比較表-3個月 美國道瓊股價指數－2年期 美國道瓊股價指數－5年期 美國道瓊股價指數－長期趨勢 日本日經股價指數－2年期 日本日經股價指數－長期趨勢 日本日經股價指數－3個月 香港恆生股價指數－2年期 香港恆生股價指數－長期趨勢 上海綜合股價指數－2年期 上海綜合股價指數－長期趨勢 台灣加權股價指數－2年期 臺灣加權股價指數－長期趨勢 臺灣加權股價指數－3個月 台灣集中市場大盤股價變動趨勢圖-月線 台灣集中市場大盤股價變動趨勢圖-日線 台灣集中市場金融類股股價變動趨勢圖-月線 台灣集中市場金融類股股價變動趨勢圖-日線 台灣集中市場營建類股股價變動趨勢圖-月線 台灣集中市場營建類股股價變動趨勢圖-日線 美元 / 新台幣 美元 / 日圓 美元 / 人民幣－2年期 美元 / 人民幣－5年期 2000-2011年上海、香港、台灣股價指數比較表 流向各新興市場之資金數量 M1B年增率屢創新高 2011年1月貨幣準備、M1B及M2增加率資料來源：中央銀行 歷年中央銀行重貼現率、擔保放款率、基準放款利率變動趨勢表 2011年1月五大銀行新承做放款平均利率資料來源：中央銀行 主要金融機構存款與消費者購屋貸款及建築貸款餘額統計表單位：新台幣億元 房價泡沫瀕臨警戒線？－房貸餘額占GDP比重與房價泡沫之關係 1.購置住宅貸款餘額5兆1,905.40億元，2010年GDP為14兆2,060億元，房貸餘額/GDP＝36.54％ 2.（房貸餘額5兆1,905.40億元＋房屋修繕貸款6,532.18億元）/GDP＝41.14％ 3.（房貸餘額5兆1,905.40億元＋房屋修繕貸款 6,532.18億元＋建築貸款13,009.95億元）/GDP＝52.83％ 房價泡沫瀕臨警戒線？－房地產業貸款占存、放款比重與利率 1.房地產業貸款占存款比重 ＝7兆1,447.53億元/31兆1,846億元 ＝ 22.91％ 2.房地產業貸款占放款比重 ＝7兆1,447.53億元/20兆2,147億元 ＝ 35.34％ 3.利率：3％－心理關卡？ 5％－購屋門檻？ ※投報率：3％-5％：警戒區，3％以下：風險區 現階段一般民眾預期（或恐懼）房價還會上漲之主要