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商业地产项目立项申请报告 市场及产品分析 一基地资源分析 1基地经济技术指标 ■□总用地面积9500平方米 ■□规划总建筑面积约5万平方米 ■□主要建设内容商业办公综合楼酒店式公寓及其相关配套设施其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20 2基地环境 如图所示地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧北临太平洋百货南靠大方巷加油站西面隔街即山西路军人俱乐部东向邻近湖北路 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一车流量及人流量大地块位于湖南路商圈的核心位置商业氛围浓厚配套齐全 基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅未拆迁 二项目SWOT分析及项目定位 1SWOT分析 S优势 ■主城中心区位优势明显 ■位于湖南路商业圈核心商业氛围浓厚人气聚集力强 ■城市快速干道路网发达交通便利 ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区人文环境好 W劣势 ■项目车位数量略有不足较难满足后期需求 ■自2001年取得土地至今已6年土地年限缩水 ■紧邻的大方巷加油站影响项目形象 ■紧邻城市内环干道噪音尾气污染较大 O机会 ■南京城市中心区域土地出让稀缺未来同质物业上市量有限 ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大档次提升 ■楼市行情整体走高主城中心楼盘关注度提高 T威胁 ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈 ■区域内竞争项目包装宣传好工程进度优于本项目 ■基地拆迁存在不可确定因素影响 ■绝版地段造成高单价市场接受度存在风险 由分析可知本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置拥有完善的商业生活休闲购物娱乐等设施项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响 如何有效减小竞争风险发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在 2项目市场定位 项目市场定位需要总体上为项目面市寻求一个切入口根据项目实际情况市场定位思考如下 居住商务休闲购物优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带中山北路东侧商业发达和人气充足是主要特征和先天优势充分利用这种特征将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源打造一个集居住商务休闲购物功能于一体的生活圈 3项目产品定位 本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20 地块周边楼盘产品一览 项目名称 定位 中环国际广场 MOHO式写字楼豪华酒店式公寓 江苏议事大厦 LOFTEL星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公 万豪中心公寓 豪华公寓高投资收益 银河国际广场 苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店 金山大厦 5A级写字楼 由此可见区域内物业类型丰富以办公为主高投资收益是普遍采取的定位 综合本地块特征产品定位思考如下 湖南路商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利配套齐全居住人口稠密是一个标准的优质生活圈本项目需依托湖南路商圈资源打造一个适宜居住可办公具有极大投资潜力的时尚生活特区 建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气以偏居住功能的公寓形象切入同时提升其投资价值兼考虑部分商务功能 4项目客群定位 房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群 主力客群中青年城市中产阶级 在本案及周边工作生活崇尚方便快捷高效的现代生活方式事业处于高速发展期经济较强的中青年年龄在30-45岁他们的购房目的是居住和投资并重 辅助客群投资者 投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景适合高端居住商务办公拥有较丰厚的资金回报 延伸客群SOHO型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭 交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低将会吸引部分SOHO型办公企业经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高 三典型案例研判 1中环国际广场 ①项目概况 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 物业类型1-8层为商业楼层高45米建筑面积23661平方米9-22层为商务办公楼层高315米无梁板建筑面积26222平方米23-49层为酒店式公寓层高315米无梁板建筑面积45204平方米 中环国际广场酒店式公寓位于23-50层共750套为平方米的酒店标间式设计 ③销售情况 入网总套数 可售套数 认购套数 成交套数 销售面积 均价 销售率 750套 346套 17套 387套 ㎡ 11782元㎡ 516 中环国际广场2006年9月开盘至今近8个月成交387套销售面积㎡日成交套数16套去化情况良好 中环国际广场整盘均价从开盘的11073元㎡上涨到11782元㎡2007年4月当月均价已达到12268元㎡销售价格持续走高 2万豪中心公寓乾康 ①项目概况 万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发共54层19层为商用房10层以上为住宅楼 该项目住宅分为两