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促进我国商品房价格稳定的财税政策思考 　　摘 要 　　我国房地产行业经过几十年的大力发展，大大改善了居民居住环境和住房水平，也推动了土地建设、住房消费及国民经济的发展。但商品房市场不稳定，房地产市场出现“高供给、高价格、高需求”现象，迫使政府出台限购等一系列政策抑制房价增涨，同时又带来房地产市场的低迷，诸如此类的现象重复反映了商品房价格不稳定的状况，给百姓、房地产商、政府带来诸多压力，稳定商品房价格迫在眉睫。政府通过出台一系列财政税收政策，通过宏观调控的手段干预房地产市场，从而实现平抑商品房价格，实现行业健康稳定可持续发展的最终目标。 　　关键词 　　财税政策;商品房价格;稳定 　　一、房地产价格变化及影响因素 　　（一）价格变化 　　杭州市得天独厚的地理位置和人文环境造就了经济均速发展的土壤，随着城市发展和综合实力的提升，房地产行业也是蒸蒸日上。近5年杭州新房成交均价：2010年为17423元，2011年为16992元，2012年降至14973元，2013年回升到17008元，2014年下降到15733元。2009年，美国爆发金融危机，我国政府为了应对金融危机、拉动内需，央行先后推出降低首付比例、降低二套房贷款利率等优惠政策，此背景下，我国各地的房价开始飞涨。 　　（二）影响因素 　　1.我国1998年明确规定了保障性住房应占住房开发总量的70%，实际上全国各地并未严格按此规定执行，有些地区保障性住房比例甚至不足20%。 　　2.房地产开发商追求的是利益最大化，不愿意建造面对中低收入人群的经济型房产而更愿意将资金投向高价、高档商品房，导致中等收入阶层买不起房，而高价的高档住房闲置。这种不合理的供应结构，导致商品房的供给与购房需求存在一定的距离。 　　3.1994年起，我国开始分税制改革，国家财政总收入和地方财政收入按比例划分，因而产生了中央、地方收入支出不匹配现象，地方政府收入少而支出多，导致地方政府不得不通过出售土地来获取更多的财政收入，导致商品房价格的走高。 　　4.我国目前有相当一部分的商品房出于闲置状态，为投机性购房者提供了机会，一些地区出现了“炒房团”等投机者大量购入商品房，为开发商提供了抬高价格的机会，投机行为推动了商品房价格的暴涨。 　　二、现行房地产调控政策 　　（一）保障性住房相关政策 　　《杭州市公共租赁住房租赁管理实施细则（试行）》给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学生、创业人员等群体提供住房支持;《杭州市城镇廉租房保障管理办法规定》政府通过货币补贴、实物配租、公房租金减免等方式予以保障;《杭州市区廉租住房货币补贴实施办法》规定了廉租住房货币补贴标准为每月每平方米建筑面积30元;《杭州市城市房屋拆迁管理条例》加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益。目前杭州市保障性安居工程建设体系已形成了公共租赁住房（含廉租房）、经济适用住房、拆迁安置房组成的“三位一体”住房保障体系。 　　（二）政府调整房地产供求关系的政策 　　限购政策是杭州市政府近年来最引人关注的影响房地产供求关系政策，限购后，杭州房产交易整个过程存在3道“关”：一是开具《杭州市区住房情况查询记录》时的第一道识别，二是网签时的再次识别，三是房产登记时的第3次识别。这一政策，严重打击了已经拥有多套住房，却还想购房的投资者;商品房、二手房的成交量出现下降态势，一直居高不下的房价有所回落。 　　（三）相关房价调控政策 　　2014年8月29日，杭州市政府相关部门规定，如果商品房的实际成交价格低于该房产备案价格超过15%时，有关部门将会通过技术手段来限制网签。这一政策的出台规范了价格备案制度，对于政府防止房地产市场价格暴跌具有一定的作用。 　　2014年10月30日，杭州市相关部门印发了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》，主要涉及了公积金政策、信贷政策、土地供应、土地增值税征收、市场监督管理、配套设施建设、舆论宣传八个方面。这一政策是对房地产市场进行政策指引，解除了相关限制性措施对楼市带来的限制。 　　三、调控商品房价格相关的财税政策建议 　　（一）建立更加完善的住房保障体系 　　提供保障性住房的社会保障是中央政府和地方政府共同的责任，中央政府应该通过立法等途径明确各级政府所承担的责任，保障性住房的落实最重要的是通过科学、合理的资金筹集方式筹集到稳定的资金，坚持“以财政为主，多渠道筹集”的原则，加强公共财政对专项资金的拨付力度;加强各项住房基金，如住房公积金等的运用与管理;进一步提高廉租房保障资金在土地出让净收益中的比例;通过各种补贴方式，对中低收入群体的住房消费行为进行适当的扶持，如对购房困难的群体给予补助，直接补贴租金、发放购房补贴、购房贷款贴息等。 　　（二）尽快落实土地出让