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“营改增”的影响及应对策略2016年04月顾问事业部Part 1：增值税知识普及营业税应交税金=营业收入*税率C销售房产销售所取得的全部价款1000万A设备采购支出500万元（不含税） B开发商采购环节销售环节进项：500×17%（付款给A）营业税：1000×5%（从C收到） 交税：1000×5%=50万Part 1：增值税知识普及增值税应交税金=销项税-进项税举例（采用一般计税方法）：C销售房产（销售所取得的全部价款1000万，销项税率为11%，假设该笔销售应分摊土地成本100万元）A设备采购支出（不含税价500万，取得专用发票）采购环节销售环节 B开发商进项：500×17%（付款给A）销项：(1000-100)/(1+11%)×11%（从C收到）应交增值税：(1000-100)/(1+11%)×11%-500×17%=4.92万Part 1：增值税知识普及增值税-续举例（采用简易计税方法）：房地产开发项目如被认定为老项目，可选择简易计税方法，按照5%征收率计税。A设备采购支出（不含税价500万，取得专用发票）C销售房产（销售所取得的全部价款1000万，销项税率5%）采购环节销售环节 B开发商进项：500×17%（付款给A） 销项：1000/(1+5%)×5%（从C收到）（不得扣除土地款）交税：1000/(1+5%)×5%（进项税不得从销项税中抵扣）老项目选取简易征收：会先将收到的全部销售价款转换为不含税收入，再计算销项税，实际税负略低于原营业税。Part 2： “营改增”的基本政策规定——开发商自行开发销售file:///F:\税务局公告\国家税务总局公告18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告.doc房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法纳税人类型及计税方法1、一般纳税人※年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人※适用一般计税方法：当期应纳税额=当期销项税-当期进项税=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额注：当期销项税额小于当期进项税额，不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣2、小规模纳税人※未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。※适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%）房地产开发企业销售所开发的房地产项目采取预收款方式，应在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。※计算公式：应预缴税款=预收款/(1+11%或5%)×3%Part 2： “营改增”的基本政策规定——开发商自行开发销售销售额的确定1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 注意以下三个方面： ①房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税，允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。 ②注意“对应”的含义。土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。 ③计算销售额时，按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要按11%适用税率换算为不含税价款。Part 2： “营改增”的基本政策规定——开发商自行开发销售当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款※当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。※房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。※支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。差额扣除凭据以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。例如： 某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款10亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？ 7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元Part 2： “营改增”的基本政策规定——开发商自行开发销售file:///F:\税务局公告\国家税务总局公告18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告.doc附件file:///F:\税务局公告\国家税务总局公告18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的