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上海市高级人民法院 2011 年民事法律适用问答(二) 一、开发商自有的地下车库是否可以主张进行自我物业管理? 根据物业管理条例第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物 业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库不论属于业主的共 有部分，还是业主的专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应 当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。因此，物业小区建造完 成交付使用后，即使开发商保留地下车库的所有权，其物业管理应与 小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理，并 按时缴纳物业管理费。 至于地下车库的收益应当归所有权人所有。 二、业主大会成立后或者物业服务合同到期后，业主大会通过决 议选聘了新的物业服务企业或者其他管理人，前期物业服务企业或到 期的物业服务企业对该业主大会的决定提出异议，要求确认无效或者 撤销该决议，人民法院是否受理? 根据物权法规定，业主大会成立后，业主大会可根据规定程序选 聘新物业服务企业或其他管理人。业主大会做出选聘物业服务企业决 定属小区业主内部自治事项，前期物业服务企业非小区业主，无权对 属于小区内部自治范畴的事项提出异议确认无效或者要求撤销，因 此，法院不予受理。 业主大会与物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同到 期后，业主大会根据物权法第七十六条规定程序选聘新的物业服务企 业或其他管理人，也属小区业主内部自治事项，且其和原物业服务企 业与业主大会的物业服务合同是两个不同的独立法律关系，到期的物 业服务企业也无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议确认无 效或者要求撤销，因此，法院也不予受理。 至于业主大会与物业服务企业或者其他管理人的物业合同尚在 履行期限内，业主大会解聘原物业服务企业或者其他管理人，原物业 服务企业或者其他管理人以合同纠纷诉至法院，应按合同纠纷处理。 三、小区业主对属于全体业主共有道路、场地上车位的使用分配 办法等小区内部管理事项提出异议而引发纠纷，应如何处理? 随着业主生活水平提高和民主意识的增强，小区业主如对共有车 位的使用、分配等共有和共同管理事项有不同主张和认识诉至法院 的，我们认为：根据物权法的规定，对于小区内部共有和共同管理的 事项，应由小区全体业主依据法定和共同议定的议事规则共同决定， 该决定对全体业主具有约束力，业主有不同意见，也应当通过业主大 会协商解决，法院不官直接介入。 如果少数业主认为业主大会的决定侵害了其合法权益的，可以根 据物权法第七十八条第二款的规定行使撤销权。 四、房屋中介机构提供中介服务，买卖双方已签订房屋买卖合同， 但尚未办理网签手续及过户登记手续的，是否可以认定中介公司完成 中介服务? 我们认为，房屋买卖合同的网签手续为行政管理手段，并不影响 买卖合同本身的效力，中介公司是否完成中介服务的义务，应当依据 当事人的合同约定来确定。如合同对中介公司的中介义务未作约定或 者约定不明，根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双 方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不 能认定其已完成中介服务。 五、建筑工程合同被认定无效后，发包人要求按照合同约定扣除 质保金，是否应当支持? 工程质保金通常是建设双方为落实工程在一定期限内的维修责 任，而约定从应付工程款中预留，用以保证施工方在一定期限内对工 程出现的问题进行维修的资金。从其来源而言，是工程款的一部分； 从其性质而言，是对维修责任的担保。根据《建设工程司法解释》的 规定，合同无效情形下，建设工程竣工验收合格的，工程价款的支付 可以参照合同约定。扣留质保金即部分工程款，也是合同对支付工程 价款的约定。同时，根据《建筑法》规定的施工方对其交付的建筑物 承担质量保修责任，并不因建设合同无效而免除。发包人参照合同约 定扣留质保金，能促使施工方及时解决房屋维修问题，确保建筑物的 安全。因此，无效合同结算中，发包人要求按照合同约定扣除质保金 的，可予支持。 六、农村集体组织成员将其家庭承包的土地转包给他人，约定由 对方缴纳有关税费，现其以国家减免了土地税费为由，要求解除合同 或按政府参考价给予补偿的，如何处理? 土地承包经营权流转合同约定接受流转方必须缴纳应由土地承 包人缴纳的税费，可以看作是其获得使用土地的对价。现因国家政策 调整，减免了土地税费，这一客观情况的变化，使土地承包经营权流 转合同