物业管理法规讲稿.ppt

一、 物业服务合同的概述 （一）、定义 指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费的书面协议。 （二）、种类 1、前期物业服务合同 2、物业服务合同 一、 物业服务合同的概述 （三）、物业服务合同的主体及内容 1、主体 第一、选聘签约者 第二、提供服务者 第三、接受服务者 2、内容 第一、物业管理事项 第二、物业服务质量 第三、物业服务费用 第四、双方的权利义务 第五、专项维修基金的管理与使用 第六、物业管理用房 第七、合同期限 第八、违约责任 二、 效力、履行、变更或终止 （一）、物业服务合同的效力 1、物业服务合同合法有效的要件 第一、主体合格 第二、双方意思表示真实 第三、内容合法 第四、形式合乎要求 2、物业服务合同无效（要件） 第一、损害国家利益的欺诈、胁迫 第二、恶意串通、损害国家、集体或第三人利益 第三、以合法形式掩盖非法目的 第四、损害社会公共利益 第五、违反法律、行政法规的强制性规定 二、 效力、履行、变更或终止 （一）、物业服务合同的效力 2、物业服务合同无效（处理） 第一、返还财产 第二、赔偿损失 第三、追缴财产 3、可撤销的物业服务合同 第一、重大误解订立的合同 第二、显示公平订立的合同 第三、乘人之危订立的合同 第四、不损害国家利益的一般欺诈和胁迫 二、 效力、履行、变更或终止 （一）、物业服务合同的效力 4、效力待定的物业服务合同 第一、限制行为能力人订立的合同 第二、代理权有瑕疵的人订立的合同 第三、法定代表人、负责人越权订立的合同 第四、无权处分人订立的合同 二、 效力、履行、变更或终止 （二）、物业服务合同的履行 1、物业服务合同履行的定义 指债务人全面地、适当地完成约定的义务，以使债权人的债权得到完全实现。 2、物业服务合同履行的原则 第一、实际履行原则 第二、全面履行原则 3、履行中当事人的附随义务 第一、通知义务 第二、协助义务 第三、保密义务 二、 效力、履行、变更或终止 （三）、物业服务合同的变更 1、物业服务合同变更的定义 指物业合同当事人不变，合同内容予以改变。 2、物业服务合同变更的程序及后果 程序分为协议变更和裁决变更。 协议变更中，未达成一致意见或对变更内容约定不明确，不发生变更的效力 裁决变理更中，只有存在重大误解、显示公平及当事人意思表示不真实的情况下，才可以向法院或仲裁机构申请裁决变更 二、 效力、履行、变更或终止 （四）、物业服务合同的终止 1、债务已按照约定履行 2、物业服务合同解除 解除分为约定解除和法定解除。 其中法定解除的情形有： 第一、不可抗力使合同不能实现 第二、履行期限界满之前，一方明确或以自 己的行为表明不履行主要债务 第三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 第四、法律法规规定的其他情形 三、 违约责任 物业服务合同的违约责任 物业服务合同的违约责任是物业合同当事人违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件而所应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任。 一、概述 第九章 物业管理服务费 二、物业管理服务费的定价 三、收缴及监督 一、 物业管理服务费的概述 （一）、定义 物业管理收费指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 （二）、物业管理服务费的原则 1、合理原则 2、公开原则 3、质价相符原则 4、合法竞争原则 5、政府监管原则