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第一章 房地产的内涵与特性 【本章学习目标】 通过本章的教学使学生了解房地产的基本概念及其内涵。初步认识《房地产与经济》这门课程基本的研究对象。 【本章教学重点】 理解房地产的基本概念及其内涵； 2、了解房地产的基本分类； 3、了解房地产的七个特性。 【本章教学内容】 《房地产与经济》是研究房地产与经济运行关系的一门课程。通过初步对房地产概念及其内涵的认识，帮助学生了解本课程的研究对象。同时要求学生掌握与经济相关的理论知识，注意了解现实经济运行中与房地产有关的经济现象，为更好地学好这门课程奠定基础，也为进一步培养学生运用所学知识分析、解释现实经济问题能力提供一种可能。 引入：2014年2月20日杭州两处热销楼盘降价促销，此消息一出便引起外界广泛关注，降价风波是否会蔓延整个楼市，成为业界关心的焦点。人们不禁要问“中国房地产2014，向何处去？” 3月5日，李克强总理在政府工作报告中强调中国将遏制房地产投机，针对不同城市分类调控，增加房屋供给，促进房地产市场持续发展。房地产与经济有怎样的关系？政府应该怎样调控房地产市场？ 提出问题：什么是房地产？日常生活中见到的房地产有哪些类型？它们有怎样的特性？ 教学要点： 第一节 房地产的概念与分类 　　一、房地产的概念 关于“房地产”的概念有各种表述，常见的表述如下： 房地产是指土地及附着于土地上或附属于土地以及法律规定不可移动的所有建筑物。房地产所有者所拥有的权利包括使用权、占有权、排他权和处置权。这些权利并不是绝对的，因为它们可以被所有者或政府、法律限制。总之，房地产或不动产就是土地及其改进物，以及与土地及其改进物所有相联系的各种权利。丹尼斯 丹尼斯·J·麦肯齐等：《房地产经济学》，经济科学出版社2003年版，第4页。 不动产指拥有所有权的物：所有者可以使用、控制或处置的物。不动产包括有形土地、建筑物和附属于土地的改良工事。从学术意义上讲，不动产是指内生于不动产所有权的法律权利、权益和利润。也就是说，拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。通过立法程序和法庭司法，社会来具体确定这一系列权利，而且随着时间推移改变这些权利。查尔斯 查尔斯·H·温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社2001年版，第6～7页。 房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。它包括土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离的部分，其本质上涵盖土地和建筑物两大部分。房地产有广义与狭义之区别：广义的房地产概念是土地与土地上的建筑物及其衍生的权益，并包括水源、森林与矿藏等自然资源；狭义的房地产概念则仅指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益。华伟：《房地产经济学》，复旦大学出版社2004年，第1页。 华伟：《房地产经济学》，复旦大学出版社2004年，第1页。 4 高波：《现代房地产经济学》，南京大学出版社2010年版，第13页。 房地产作为一个经济学概念可以概括为：所谓房地产，是指由土地与定着于土地之上的或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的位置固定的财产实体，以及附着于这种财产客体的一组权利和其相互关系的总称。5 5包亚均，汪洪涛：《房地产经济论》，同济大学出版社1998年版，第3页。 确切地说，房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。实际上大多数国家法律（主要是民法）所称狭义的不动产（“不动产”（Real Estate，Real Property））是“动产”的对称，指不能或不可移动或移动后会改变其原来性质形状和失去原有价值的物。通常各国民法中广义的不动产含义，不仅指土地房屋及其他建筑物等不能移动或移动后会损失经济价值的物，而且还包括车辆船舶飞机等少数虽然能够移动但价值比较昂贵的财产。而狭义的不动产则专指地产和房产，即房地产。对不动产设定权利（如抵押）或转移所有权（如房屋买卖），均须履行一定的法律手续，如登记转移契约或取得证明等。而对不动产设定权利或转移所有权，一般毋须履行上述手续。6 6查尔斯·J·雅各布斯：《房地产概论》，电子工业出版社2007年版，第13页。 房地产或者不动产是指土地和地上改良物以及使用它们的权利。7 7简得三，王洪卫：《房地产经济学》，上海财经大学出版社2003年版，第1～2页。 房地产是指房产和地产两个概念的结合。“房地产”一词有广义和狭义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），包括物质实体和依托于物质实体的权益，即它可以从实物形态（或自然形态）和经济形态两个角度来加以阐述。经济学意义上的房地产含义有着比其自然属性更为广泛的内涵，它不仅包括土地和土地上的建筑物、附着物，