2010年昆明滇池香缇前期策划.ppt

首付问题的思考 问题：项目为商业属性用地，首付50%，如何解决首付问题？ 思考方向： 1、带精装修销售（定制别墅装修服务，可把装修款与房款捆绑销售，贷款金额高首付降低） 2、分期付首付（开盘首付30%，在交房前付清首付20%） 3、调整2套价格表（按揭用高价格表，但产生的税费自理） 报告回顾 Thanks for your attention Wish you a good day! 营销执行 PART 4 营销执行 营销执行 阶段营销推广 问题解决 工作时间表 1、阶段营销推广阶段划分为四个营销阶段 4.1 5.8 一批积客 一批开盘 5.13 7.2 二批开盘 8.8 10.10 春交会 7.23 园林展示 样板间开放 三批开盘 二批认筹 三批认筹 第一阶段 第二阶段 第三阶段 一批推售 二批推售 三批推售 准备期 热销期 第一阶段 第一阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 时间 3.1—5.20 5.21-8.15 8.16-10.15 整体思路 老客梳理、截留积客、开盘售罄 展示到位，产品溢价，体验式营销 全景展示，突出产品稀缺性 阶段目标 销售27套，阶段回款6592万 销售30套，阶段回款约7422万元 销售19套，阶段回款约5460万元 竞争分析 市场主流供应200-300平米 市场250平米以上高总价产品 市场尾盘产品 产品分析 C为主/D为辅 D/E为主，C为辅 D/E为主，C为辅 价格策略 均价为11000-12500元/㎡ 均价为12500-13500元/㎡ 均价为：13500—15000元/㎡ 渠道策略 以户外及线下媒体为主 以户外及线下媒体为主 以户外及线下媒体为主 重点工作 1、前期客户梳理；2、户外广告牌寻找，营销推广相关合作单位寻找；3、合作单位确定（园林公司、样板间设计公司、广告公司、3D设计公司、制作公司、礼仪公司等）4、现场物料的准备；5、现场包装的准备；6、现场流线的确定；7、一批开盘的工作准备； 1、二批认筹工作准备；2、园林展示的工作筹备3、样板间开放的工作筹备4、现场包装的调整；5、现场流线的调整；6、媒体推广的确定；7、二批开盘的工作准备 1、三批认筹工作准备；2、媒体推广的确定；3、项目入口展示的准备； 4、现场活动准备；5、大部分园林展示；7、三批开盘的工作准备 展示条件 广场部分园林展示、构筑物展示、项目部分外立面展示 广场园林展示、别墅样板间展示、外立面展示 大门入口、部分全景展示、外立面展示 第一阶段 时间： 2010年3月1日—2010年5月20日； 产品 C为主/D为辅 策略： 充分准备、老客梳理、截留积客、快速走量、开盘售罄、赢好口碑 整体思路 阶段目标 竞争分析 产品分析 价格策略 渠道策略 重点工作 利用周边集中放量，截留客户，以市场主流供应产品为主，通过价格杠杆，同类产品低价，市场空白高价，多客少量，制造稀缺，确保开盘售罄，快速加推； 第一阶段 整体思路 阶段目标 展示目标——进一步完善售楼处，第一批展示区域（广场部分园林）开放； 积客目标——维持热销氛围，保证剩余单位和加推单位的持续热销； 价格目标——以低于市场同类产品价格销售，扩大项目客户认可度，为二批推售做铺垫。 销售27套，阶段回款约6592万元 户型 户均面积 套数 销售预测 面积预测 单价(元/㎡) 回款预测 B 250 2 2 500 23000C 220-264 12 12 3000 9500D\E 158-170 11 11 1760 13000商务间 190 2 2 380 8000 3040000 汇总 —— 27 27 5640 11688 销售目标 竞争分析 产品分析 价格策略 渠道策略 重点工作 项目 户型 面积 套数 悦湖郡 双拼 199-311㎡ 175套 香樟16号 双拼、联排 210-290㎡ 46套 同德极少墅 联排 260-280㎡ 31套 水岸公馆 联排 213-284 ㎡ 34套 汇总 —— —— 310套 项目 户型 面积 套数 滇池香缇 双拼 250 2套 联排 160-260 23套 滇池片区，此阶段集中放量，竞争相当激烈，同期约310套同面积段别墅入市，主力供应面积为200-300㎡！ 第一阶段 整体思路 阶段目标 竞争分析 产品分析 价格策略 渠道策略 重点工作 户型 面积（㎡） 首推 加推 分布 B 250.38 2 0 13栋 C/C3 220-252.72 8 4 3栋、4栋、5栋、8栋、栋 D/