2012年沈阳越秀玥湖郡三期营销定位及展示区建议.pptx

谨呈：越秀地产越秀玥湖郡三期营销定位及展示区建议沈阳世联兴业房地产顾问有限公司2012.09.项目一期现状整体情况——从项目一期去化情况上看，独栋及双拼产品的去化率较高，联排相对去化缓慢总套数11已售套数5库存套数6总面积4874.59 已售面积2204.46 库存面积2670.13 总金11 已售金70 库存金41 独栋总套数50已售套数20库存套数30总面积15548.00 已售面积6151.06 库存面积9396.94 总金额168408521.00 已售金00 库存金额101488181.00 双拼总套数104已售套数28库存套数76总面积24622.13 已售面积5770.67 库存面积18851.46 总金额205071152.00 已售金00 库存金额160777943 联排独栋总价约600-700万，双拼总价约290-350万。独栋凭借其稀缺性和高附加值销售情况较好，双拼已售产品多为优势区位和低总价独栋——总价600-700万由于总价较高，独栋产品的去化速度较慢，但是从目前情况上看，其稀缺性和高附加值得到了客户认可，去化较好。双拼——总价290-350万双拼产品的总价基本维持在300万上下，但是从目前去化情况上看，优势区位和低价位产品走量相对较好。特价房源撬动市场作用显著，目前总价170万以下、总面积不超过220平的联排走量最好。总价天花板超过250万元走量困难从一期已售联排产品的面积和价格上看，具备以下三个特点：1、低价走量——170万以下走量从目前在售联排产品的情况可以看出，只有170万以下的特价联排别墅持续走量。2、小面积走量——220平以下走量从特价房源的销售结果上看，220平以下的小面积联排走量情况极好。3、总价超过250万，无销售从项目一期的销售结果上看，250万即为项目联排天花板，总价超过此范围严重影响销售。一方面因为总价较高，另一方面由于双拼产品的总价挤压，导致客户购买意向向双拼转移。优势——大湖景观资源、大面积花园赠送以及独栋的稀缺性从一期的销售反馈上看，项目的优势主要有三点：1、大湖景观资源八成客户对于项目的湖景资源表示认可，说明很喜欢这个湖，这个湖可以让这个项目显得十分大气，和也是和周边项目最大的不同。2、大面积花园赠送客户对于本项目高附加值的庭院赠送表示喜爱，很多客户反映，市场上普遍的联排赠送也就几十平，岄湖郡可以达到二百平，很有吸引力。3、独栋稀缺性客户普遍反映，之前不知道项目有独栋。现在独栋产品不多了，表示现在这个价格不高，担心以后会涨价。抗性——区域、价格和产品价格抗性区域抗性产品抗性部分客户认为赠送面积较少、功能不满足需求，同时不认可建筑风格及楼间距小的客户各占19%。认为面积大的客户占14%，质量担忧占10%。认为单价高的客户占48%，总价高占比19%，优惠少占比33%。结合对比项目，及价格标杆对比，新访客户明显属于非客户群。认为道路通达性差43%，配套差33%，无抗性仅9%。一期现状总结劣势优势1、特价联排房源撬动市场，效果凸显2、大湖景观资源优势3、大面积花园赠送4、稀缺的产品形式——独栋别墅1、联排面积偏大，总价偏高，和双拼产品形成内部竞争，影响销售2、客户对于辉山具有一定的区域抗性3、一期产品品质较差，市场口碑不佳，影响销售别墅整体市场市场现状分析竞争板块分析沈阳别墅市场的快速发展期已过，市场竞争异常激烈，整体大环境趋紧2011年沈阳别墅成交面积52万平，成交套数2072套。成交均价11627元/平，总成交金额63亿元。2007-2011年沈阳别墅市场成交情况分析沈阳别墅市场发展概况：07年快速发展，08年不断成熟，并由此进入稳定发展阶段；09年沈阳别墅市场是由低价低品质占领市场向品牌和产品力引领市场转变，10年沈阳别墅市场开始呈现理性回归阶段;11年之后大量项目集中入市，别墅市场竞争异常激烈。沈阳别墅市场整体供应量过剩，含别墅业态在售项目59个，未来供应量超过三百万平，足够未来市场消化5年以上别墅市场供应量充足，目前沈阳市场含别墅业态在售项目共59个，未售项目12个，主流项目供应量近300万平目前市场主流项目供应量分析在大量市场供应下、在产品大众化选择下，原有市场需求已被快速吸纳；从目前市场供销情况上看，供应量约为去化量的两倍。市场需求有限而供应激增，将为未来别墅市场的消化带来巨大压力；按照目前消化速度来看，未来沈阳别墅市场供应量将超过300万平，足够市场消化5-6年；平方米在这样的市场环境下，以低总价和小面积为主的项目走量状况良好，持销期月消化可达10套以上2012年1-7月沈阳别墅市场成交情况分析沈阳碧桂园万科惠斯勒龙湖滟澜山领跑沈阳别墅市场进入2012年以来，别墅