专题计算题点拨(场法)20130331.pptVIP

专题：市场法 全国高等教育自学考试 《资产评估》 直接比较法使用频率高的方法— 市场售价类比法 1、分析影响参照物和评估对象价值不同的因素，主要因素有： （1）时间（交易日期因素）； （2）容积率因素； （3）交易情况因素； （4）土地使用权年限因素； （5）区域因素； （6）个别因素。 2、时间因素 注意： （1）平均每月或每年价格上涨X% （2）每月或每年价格上涨X% （3）从参照物交易日到评估基准日价格上涨X% （4）价格指数法告诉物价变化情况，关注定基物价指数与环比物价指数 3、容积率因素（测定容积率与地价的相关系数） 4、交易行为（情况）因素 评估对象的价值/参照物的价值=100/100（1±x%） 思考：急于脱售、急于购买等需要修正的情形 5、土地使用年限的修正 6、当分别告诉参照物和被评估对象的因素数值的大小时 7、企业个别因素 【历年真题】有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表： 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。（计算结果以元为单位，取整） 【历年真题】待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年10月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示： 评估人员经市场调查获得以下资料： （1）评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4%；B为协议出让；价格约低于正常价格10%；C为拍卖，价格约高于正常价格5%。 （2）根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。 （3）由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示： （4）经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为： A：100／97 B：100／102 C：100／103 （5）待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升0.5，得分增加5分。 （6）折现率取10%。 要求：采用市场法评估该地块的转让价格。（计算结果以“元”为单位，取整） 有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下： 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。 该类土地的折现率为8%。 表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，回答下列问题: （1） 为什么要进行交易情况修正？ （2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？ （3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。 （若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）