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农村集体建设用地管理探索与思考 　　农村建设用地是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。 　　法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 　　当前我国农村集体建设用地管理中主要存在着下面几个方面的问题: 　　（一）分布散、布局乱、利用率低，浪费现象十分突出。 　　近年来，由于经济快速发展，一些村民纷纷从老院子搬出来在交通较为便利的地方选址建房，在选址时依风水而建，你朝东，我朝西，各占一方，杂乱无章；加之新建户的时间有早有晚，不能统一行动，整体搬迁，从而造成居民点散而乱的混乱局面，浪费土地的现象日益突出。这种现象主要是历史原因形成所致，也有农民依法用地的意识较为淡薄，对统筹规划合理用地、节约集约依法用地和执行“一户一宅”按标准用地的认识不够，建住宅时随意选址，粗放用地的原因，导致宅基地利用率十分低下。 　　(二)农村闲置宅基地、空置住宅和一户多宅、超标准占地现象突出。 　　通过调查发现，闲置宅基地、空置住宅和一户多宅、超标准占地的现象成逐年上升的趋势。其主要表现在:①在城市或城镇购房，举家外迁,其原宅基地未腾退而空置，这种现象已经成为空置宅基地的主流。②一户多宅的现象也越来越多，造成这种现象的主要原因是近年来新建住房，而原旧房未拆除的居多。③目前，超标准占地的现象也十分突出，已经占了一定的比例，主要是院林和地坝占地所致。 　　其原因主要在于：一是农村村民对集体建设用地利用管理制度和政策的理解不够，法律意识淡薄。部分村民自我意识浓厚，不能站在大局的高度看待耕地保护问题，随意占用耕地，不服从管理，逃避管理的现象时有发生。据调查，有半数以上的村民不满足现行的宅基地标准，他们在建设中仍然按照传统观念规划厨房、畜禽圈舍、道路、地坝等功能而超标准占用宅基地。二是空置的房屋和宅基地没有建立激励腾退机制，农村居民自愿退出宅基地的积极性普遍不高。 　　(三)新农村建设、旧村改造以及农村集体建设用地节约集约用地政策难落实。 　　当前，新农村建设和旧村改造工作是土地管理中的一项重要工作，是适应经济发展形势所提出来的，是保护耕地发展长远的新目标。然而，由于群众受传统观念的束缚一时还无法接受，导致工作阻力相对较大;目前，老百姓经济条件还不是很宽裕，无法腾出多余的资金来开展此项工作，导致该项工作上还未有新的进展。 　　（四）农村集体建设用地违法行为屡禁不止，非法交易行为时有发生。 　　农村集体建设违法用地现象时有发生，未能得到有效遏制。主要表现在：有的乡镇未经批准，擅自占用土地，尤其是耕地或基本农田以“以租代征”的方式，将土地出租给其他单位或个人，非法搞房地产开发；有的则以农业结构调整为名，擅自占用耕地，甚至基本农田建设永久性建筑，进行畜禽水产养殖，使大量耕地遭到破坏。 　　随着城市化水平的提高，城市和农村住房价格差异的不断提升，在乡镇中心区域，尤其是城乡结合部，部分城镇居民以及农村村民受经济利益的驱动，非法交易农村住宅的现象时有发生，随着旧村改造和新农村建设的推进，一些违法交易现象逐渐表露，不仅严重违反国家政策规定，还扰乱了土地市场的正常秩序，而且容易引发大量的土地信访和民事诉讼案件，使农村村民的合法权益得不到有效保障，造成了农村土地权属混乱和产权纠纷，并给旧村改造及新农村建设带来新的矛盾。 　　（五）是在村庄规划上缺乏科学性、指导性，未能与经济发展同步。从新《土地管理法》实施以来，有些地方做土地利用总体规划的工作人员未接受正规的培训，在规划居民点时，基本上只是将原居民点扩大，对规划的新居民点也没有准确的定位，并未真正形成一套数图详实一致具有可操作性的的土地利用规划图，而今，已远远不能适应当前迅猛的经济发展趋势。 　　为搞好宅基地管理工作，应抓紧时间搞好土地利用总体规划修编工作，特别是亟待完善村级规划编制工作，以适应农村经济发展所需。在规划时应结合新农村建设和城乡综合配套改革工作，从规划工作着手，以改善居住条件，提高生活水平为目的，用科学合理的规划来指导宅基地管理工作，从宏观大局出发，整体推进村庄建设，从而改变粗放用地行为，遏制浪费耕地的行为，从而提高农村宅基地利用率，提高集约节约用地意识。目前，由于村级集体经济组织经济实力较弱，无法自行筹备村级规划编制工作所需经费，建议政府加大村级规划编制工作资金的投入力度。 　　（六）是农民建房规划、审批管理执行难。目前，由于村民的意识问题，村干部以及土地协管员的待遇问题，以及基层国土部门的素质、经费等问题，导致该地各级在农村