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农村集体经济留用地开发模式与开发方案研究 　　摘要:研究了农村经济留用地的开发模式,提出了“政府主导的租赁模式”。并以中船一期经济留用地的开发为案例,详细论述了经济留用地的前期策划、需求分析、开发方案、招商引资等。该案例显示,政府主导的租赁模式如果操作得当,可以很好地配好当地产业项目发展需要,同时兼顾政府、农民、投资者的利益,能取得良好的经济效益和社会效益。 　　关键词:经济留用地;开发模式;开发方案 　　中图分类号:F121.22文献标志码:A 文章编号:1002-2589(2010)15-0046-03 　　 　　引言 　　中国有八亿多农民,农民的利益关乎国计民生与社会稳定,农民问题是国家的头等大事。随着国内城市化进程的加快,农民赖以生存的土地资源正逐渐被城市基础设施与产业项目用地所蚕食。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)及《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》的规定:征用农用地须为农民预留10%~15%的经济发展留用地以保障农民生产生活需要。经济留用地的开发关系着农民的切身利益,如何开发好经济留用地,为农民带来更多的实惠,是需要认真研究的问题。本文以广州市番禺区大岗镇中船基地一期经济留用地的开发为实例,就经济留用地的开发模式与开发方案进行研究,希望能为经济留用地的合理开发带来一些经验与启示。 　　一、经济留用地开发模式 　　目前国内对经济留用地开发利用主要有以下几种模式: 　　第一类是不直接开发留用地,而是把留用地指标折抵符合规划要求但未办证的村属企事业用地,如2006年7月5日,杭州市西湖区古荡镇村股份集体经济组织提出要求将其所属的浙江国力大酒店项目抵折10%留用地指标,以办理“两证”,现相关部门已经核准[1]。该种模式实践证明可行,但仅适用于村集体经济组织有物业且未办证的情况。 　　第二类是留用地货币化。“留用地指标货币化收购”价格按同类地段商业用地基准地价乘以年度地价指数乘以55%确定(年度地价指数由市国土资源局统计后确定),货币化收购资金由各级财政支付。该模式在湛江、郑州等很多地方都有应用,但实际运作中出现很多问题,由于财政资金吃紧,侵占留用地补偿款现象时有发生,致使农民上访,影响社会稳定。 　　第三类是对留用地进行开发建设,根据开发建设的建设主体、资金来源不同可以分为三种模式,第一种是自建模式,一些经济实力较强的农村集体经济组织会选择自建。自建模式在经济发达省份比较普遍,但由于农村集体经济组织的开发能力、水平有限,自建物业多限于中低档的厂房、办公楼、酒店等,无法最大程度的发挥土地价值;第二种是合作模式,由集体经济组织以土地或土地指标折价入股,与具有开发经验和实力的合作方共同开发,根据合作双方土地价格和建筑成本分得相应物业产权,统一经营或分别出租获益。该模式在广州地区多有应用,但合作过程中会出现农民从管理、经营方面干扰正常运营,在利润分成与合作者产生分歧等诸多问题,由于投资方担心与农村组织合作产生很多问题,对于合作开发经济留用地一般比较谨慎。 　　第三种是租赁模式,农村集体经济组织将经济留用地出租,租期一般是30年至50年,到期后收回物业。该模式又衍生出二个租赁主体:一种是集体经济组织主动寻求投资者,由投资者开发经济留用地,并定期交租金。该模式难度在于农村集体经济组织一般没有能力对地块进行详细的策划与规划,不能根据地块的自然条件对地块在功能、区位上进行分割;不能充分利用周边的产业布局,实现土地价值最大化,只是零星的引进个别投资者租赁使用,同时投资者对集体经济组织的信用也持怀疑态度,因此该模式实际操作起来也存在难度。 　　第二种是政府首先牵头寻找管辖范内有实力、有投资开发经验的大企业,通常是国有企业,让该企业与农村集体经济合作社签署经济留用地租赁合同,开发前几年租金较优惠,以后递增,租期20年,租期满后,原租赁单位有优先租赁权。该模式本文称之为“政府主导的租赁模式”,该模式可规避上述提及的各模式缺点,充分发挥土地效益,并可有效保障农民利益,在中船基地一期留用地开发就运用该模式,实践证明是行之有效的。该模式有以下优点: 　　一是实现集体经济留用地价值最大化。具有投资开发经验的企业在政府的主导下通过租赁取得留用地开发权后,与农村经济合作社通过租赁合同明确了土地开发,后续开发既不受农村集体经济组织的干扰,又较易取得当地政府部门的支持,首先开发的外部环境较好。其次,企业可根据留用地块周边地区的经济、产业、社会发展状况,研究留用地的市场需求,进而确定留用地的功能定位、服务对象、服务范围,再据此制定开发建设方案,分期建设计划,确定投资开发策略及风险规避措施。通过认真的市场调研,经过科学的论证分析而制定的开发方案必然切合实际情况,有利于发挥留用地的价值。