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加强我国房地产市场宏观调控对策建议 　　摘要:本文加强我国房地产市场宏观调控的对策建议进行了论述 　　关键词:房地产 宏观调控 二手房 　　 　　1 引言 　　近年来,政府对房地产的调控政策频繁出台,但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善,很多地区仍然存在着房价持续走高、房产供需结构不平衡等现象。部分城市的房地产市场已经开始出现泡沫,不仅威胁着房地产金融的安全问题,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。 　　 　　2 当前我国房地产市场宏观调控政策效果不佳的原因 　　2.1中国房地产市场上存在着巨大的潜在需求和刚性需求 　　房价上涨与市场需求旺盛息息相关,在中国房地产市场上存在着刚性需求和巨大的潜在需求。潜在需求再大,如果没有相应的经济能力,无法形成有效需求。目前的虚高房价已经远远超过大多数民众的支付承受能力。北京师范大学金融研究中心日前发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍。快速上涨的房价,将那些中低收入民众和希望改善住房条件的民众排除在房地产市场之外。但是这部分占城市居民将近的70%人群,对住宅有着巨大的潜在需求。因此,中国房地产业远没有达到供大于求的状态,房屋将在一段时期内成为市场上的紧俏商品。 　　2.2调控政策的不畅的传导机制:地方政府与中央的博弈 　　与中央有关部门的调控积极性相比,地方政府表现被动。因为我国部分城市的房地产价格持续上涨有着强烈的中国特色,即上涨在相当程度上是地方政府主导下的价格上涨。由于房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP这一地方政府官员的政绩成绩单的数据,而且可以使政府得到更多的上地出让金,搞更多的城市建设,提高部分地方政府的政绩,因此,部分地方政府出于自身利益的考虑,其政策倾向于推进房地产业的快速发展。 　　2.2.1地方政府的房地产收益诱发其政策的房地产倾向性 　　地方政府在房地产开发、流通过程中所获得的收益主要包括两个部分:一是土地转让收益,二是房地产开发、流通过程中的税收收益。这两种收益主要取决于土地供应数量及其价格、房地产一级和二级销售市场上商品成交的数量、地价涨幅等因索。在我国,地方政府在房地产行业上的收入将近占到整个房地产价格的50-80%,如此诱人的财富致使部分地方政府的调控政策倾向于促进房地产的快速发展。这种显而易见的无风险收益,导致了各地经济增长的房地产化倾向,只顾及房地产一个行业,不再兼顾其他行业的发展。 　　2.2.2政绩考核导向导致地方政府在房地产调控中的机会主义行为 　　在我国上级政府在对下级政府的考核过程中,上级政府经常会把GDP、税收增长率、就业率等作为评价和奖惩下级政府官员的主要依据。在这种政绩考核的导向下,地方政府作为理性经济人会拿出主要精力用于完成上级政府可观察和易于观察的“政绩显示”,如高标准的市政建设和大型的工业项目等。再加入任期因素后,由于地方政府政绩的考察是当期的,而公共财产可以在任期内变卖,因此其行为就更耐人寻味。50年或70年的土地租金一次性收取,而一届政府的任期是3到5年,这就很可能会诱发地方政府强烈的“政绩”冲动和短期行为。这些都导致地方政府为了实现自己的目标,会采取诸如隐蔽信息等对策,千方百计地从房地产行业内攫取最大限度的资本,还可能会设计抬高房地产价格。 　　2.3外资的大量涌入弱化了房地产市场宏观调控的效果 　　出于对中国房地产的看好和对人民币升值的预期,大量的外资流入中国的房地产市场,获取房地产以及人民币升值的利益。研究表明若人民币升值,外国投资者借壳搞房地产获得人民币汇率变动的收益;即使人民币不升值,只要人民币汇率保持稳定,外资也可以从房地产价格上涨中获得投资收益,国内房地产市场的迅速发展和人民币汇率升值预期加快了境外资本流入房地产行业的步伐。出于对人民币升值预期而大量涌入的国外资金,又由于我国相关部门没有能够制定有效的政策制止外资对我国房地产的炒作,因而大大弱化了房地产调控的效果。 　　 　　3 加强我国房地产市场进行有效性宏观调控的建议 　　3.1改进房地产市场宏观调控的目标 　　当前,我国房地产市场宏观调控的主要目标是防止房地产投资过热,稳定住房价格,有很强的现实性和针对性。但我们必须看到,房价是现实经济运行状态的综合反映,房价上涨是由商品房市场总量性持续供不应求、商品房供给结构不合理、土地使用权出让价和建筑材料涨价以及房地产市场秩序比较混乱等多种因素造成的。我们在制定房地产业宏观调控的日标时,要将最高目标、近期目标和长期目标结合起来,实现总量平衡和结构平衡,促进房地产业与国民经济的协调发展。 　　3.2建立健全与经济发展相协调的政策管理机制 　　所谓政策管理机制,是指为了顺利实现对房地产业宏观调