市场交投在反价潮中急速放大.docVIP

广州市二手房市场研究报告（2009年4月） 满堂红研究部 市场均价逼近前期历史高位 ——2009年4月广州二手房市场研究报告 据广州市国土房管局公布的数据，2009年4月全市10区的二手住宅成交量为70.55万平方米，同比增加76.6%。该数值略低于2007年9月的最高位（74.87万平方米），成为近一年半来的成交量次高位。由于前两个月自住型客户消化过急，当月二手楼市交投有所缩减，广州中介行的买卖业务量比3月份减少一成有余，租赁业务量环比减少8%。 满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为7534元/平方米，环比上升3.7%，同比上升8.2%。租赁市场方面，受春交会短租房热潮减退影响，4月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为27.1元/平方米·月，环比下跌0.7%，同比下跌9.7%。 来源：满堂红研究部 均价逼近一年半前“高位” 今年4月份，广州总体二手住宅成交均价为7534元/平方米，同比上升8.2%，且跟2007年10月的高位（7536元/平方米）相当接近，即经过近一年半时间的振荡整理，广州二手楼均价再次达到2007年的历史高位。 满堂红研究部经理周峰分析，由于今年2、3月份的二手楼市交易火爆，自住型客户入市情绪高涨，市场上流通的中低价格物业被迅速消化，剩余的盘源多数是价格相对较高的物业。4月份改善型、投资型客户陆续入市，与此同时小业主的“反价”现象也明显增多，中高价物业的成交比重随之增加。当月总体成交单价在7000元/平方米以上的比重为54.3%，比3月份的44.6%增加近10个百分点，故二手楼均价出现明显上涨。后市楼价的走势将继续取决于客户入市的持续性，若客户跟进的热情从前期的高涨转弱，楼价便缺乏急速上涨的基础；反之，则二手楼价还会在今年内创出新高。 当月天河、荔湾、番禺三区的表现最为突出，其中前两区的二手住宅均价环比上涨幅度均超过8%，荔湾区在8000元/平方米以上的成交比重达到35.6%（3月该比重是19.2%），天河区在9000元/平方米以上的成交比重达到37.8%（3月该比重是30.4%）。而天河区的套均总价环比增加达到9.5万元/套，番禺区的套均总价环比也增加近5万元/套，主要是总价在70万元以上的物业成交增多所致。 2009年3、4月份部分区域的二手住宅均价、套均总价对比表（元/平方米、万元/套） 区域 总体 荔湾 天河 番禺 指标 均价 套均总价 均价 套均总价 均价 套均总价 均价 套均总价 3月 7264 58.2 6974 49.8 8215 66.1 5730 54.6 4月 7534 59.8 7557 53.1 9196 75.6 5988 59.5 环比 3.7% 2.8% 8.4% 6.8% 11.9% 14.4% 4.5% 9.0% 来源：满堂红研究部 住宅买卖时有反价，商用物业买卖继续萎缩 自今年3月份小业主新一轮反价潮自东向西（天河、越秀、荔湾、海珠）蔓延后，4月份这种现象继续向广州市南、北两端扩展，白云、番禺两区也相继出现反价潮。反价潮延缓了一部分资金量不足的客户入市的步伐，导致当月的二手市场成交量所有缩减；同时也促使部分入市的客户频频追高，“买涨不买跌”的情况相当明显，从而使个别板块（广花、西槎、员村、天河公园等）的历史高位套牢者相继解套。 部分成交价比放盘价略高的个案表 区域 位置 面积 放盘价 成交价 荔湾 芳村大道中某号3楼 43平方米 23万元 31万元 越秀 惠福西路某号5楼 41平方米 24.5万元 28万元 越秀 应元路某号8楼 94平方米 72万元 75万元 白云 景泰东四巷某号5楼 42平方米 24万元 25万元 番禺 吉祥北道某号6楼 52平方米 25万元 26万元 番禺 祈福新村某号6楼 103平方米 50万元 51万元 天河 黄埔大道中某号10楼 42平方米 29万元 36万元 来源：满堂红研究部 与二手住宅市场交投相对较热不同，商用物业市场的交投仍旧处于萎缩状态。据广州市国土房管局公布的数据，今年头四个月，广州市二手商用物业（商铺、写字楼、车位）成交量为8.08万平方米，同比减少31.6%（2008年头四个月同类型物业的成交量同比减少38.0%）。 商用物业市场不能与住宅市场同步“前进”，是多方面因素造成的。周峰分析，2008年第四季度的金融危机至今仍影响着广州写字楼买卖市场，租客减少、租金下滑导致办公楼的投资价值有所下跌，由于写字楼的管理费高昂（甲级写字楼管理费一般在28元/平方米以上），空置期内会增加业主的操作成本。而二手商铺的质优货源（商业中心圈首层临街铺）集中在一边收租一边坐享升值的业主手上，供应市场上多是位置欠佳的社区铺或非临