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公司研究〉调研报告 2006 年 2 月 10 日 区域性优势尚未完全体现 —G 津滨（000897）调研报告 / 房地产开发业 强烈回避 回 避 中 性 推 荐 强烈推荐 津滨发展的实际控制者为泰达集团，上市初公司业务分散， 研究员 没有形成具有核心竞争力的主导产业，03 年公司开始将盈利能力 曹旭特 不强和与主业无关业务以股权转让和出售方式逐步剥离，确立了 +86 22 2845 1871 以工业房地产为基础，商用和民用房地产为重点的发展战略，04 caoxute@ 年报显示公司房地产资产已经占到公司总资产的 89.4%。 公司目前有约 17 万平方米工业厂房，每年可带来约 5100 万 基础数据 元收入，且工业房地产基本不受国家行业调控政策影响，经营风 险较小，但工业房地产项目现金回流速度较慢，规模扩张对资金 当前价：2.31 月换手率：50.31% 运作效率的要求更高，而在区域土地增值速度加快的背景下，采 月股价区间：1.97—2.39 取开发出售方式可快速回笼资金并拓展新项目，提高资金运作效 总股本(万股)：82219 率，是最理想的经营模式，所以公司大规模扩张厂房租赁业务的 已上市流通股本（万股）：35518 动力不强，未来将会把主要精力放在商业和住宅开发建设上。 估值区间：2.19—2.30 公司正在运作的是金融区一、二期，西青别墅、天元居和大 港住宅项目，还储备了汉沽 25 万平方米商业和开发区 5.2 万平方 市场走势图 米住宅用地，相对公司股本而言，项目资源仍显不足。公司每股 收益较低，用相对适盈率法难以估值，选取业务相近公司的市净 — 率作比较，公司价格应在 2.19—2.3元之间，目前估值基本合理。 公司盈利能力不强是由历史原因所造成，上市初业务分散缺 乏明晰的发展目标，而滨海新区建设对公司实际经营的影响仍处 于概念层面，但从长期看，在剥离部分与主业无关业务后，公司 已经成为开发区最具代表性的房地产企业，在国家加快滨海新区 建设的背景下和大股东的支持下，企业经营步入良性轨道，目前 盈利状况没有充分体现其区域性优势，在未来如果能够拓宽融资 渠道，公司业绩提升有望加速。 相关研究报告 盈利预测 2003 2004 2005E 2006E 主营收入（万元） 48050 55482 84467 69683 增长率（% ） -0