房地产税收政策解析跟管理.pptVIP

主要内容 房地产概述 房地产税收政策 房地产税收管理 房地产业 实物、权益和区位三者结合 房地产业 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 房地产开发企业是从事城市建设场地、房屋等建筑产品开发建设的具有独立法人资格的企业单位，实行独立核算，自主经营、自负盈亏。 ? 房地产业的十大特点 不可移动 独一无二 寿命长久 数量有限 用途多样 相互影响 易受限制 价值巨大 难以实现 保值增值 房地产企业经营业务 土地（建设场地）的开发经营； 商品房的开发经营； 城市基础设施和配套设施的开发和建设； 代建房屋和工程的建设； 经营房屋的出租和经营； 其他多种经营业务。 房地产企业经营流程 项目设想和可行性研究 项目立项及企业审批 项目规划 土地使用权取得 征地拆迁 工程施工 销售或经营 物业管理 房地产开发审批过程及批件 立项——计委 选址——规划局 拿地——国土局 建设用地规划——规划局 建设工程规划——规划局 建设工程设计、项目设计——设计单位 施工许可证——建委 招投标——招投标办 开工——建委 预售——房产局 竣工验收——建委等 初始产权证明——房产局 正式销售-现销——房产局 产权转移——房产局 清盘——注销 物业管理 房地产企业行业特点对税收影响 1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂 房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。 经营业务复杂 一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。 2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。 原因 建住房[2002]217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％ 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。 3、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易 与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。 4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施 每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施 房地产企业税收征管特点 房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人 房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比 房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同 房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整 房地产企业财务核算特点 营业收入核算的特殊性 营业收入具有多样性 营业收入的坏账风险较小 房地产企业财务核算特点 开发产品成本核算的特殊性 成本构成核算难度大 核算时间跨度大 不同项目核算差异性较大 滚动开发核算难度大 房地产企业财务核算特点 利润分配形式的特殊性 ----常见的：项目投资合作（企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记） ----利润分配形式有：现金、产品等 房地产企业财务核算主要内容 设立阶段财务核算主要内容 核算重点－注册资本金及筹建费用的核算 核算难点－对投资方投入的非现金资产的计价 房地产企业财务核算主要内容 开发项目准备阶段财务核算主要内容 取得土地使用权的核算 取得项目借款－“长期借款”核算；核算难点、重点：对借款利息费用的核算 开发前物资准备－核算要点：购入物资计价及领用发出时的成本核算。 房地产企业财务核算主要内容 项目开发阶段财务核算主要内容 房地产开发成本的核算－土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本：全部费用按成本项目进行归集和分配。 房地产开发产品的核算－设置“开发产品” 房地产企业财务核算主要内容 销售阶段及利润分配阶段财务核算主要内容 房地产销售业务的核算－