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怎样看待房地产金融调控 中国人民银行金融市场司 程建胜 2006年10月19日 本讲稿观点与发言者服务的机构无干 2006.10.19 1 怎样看待房地产金融调控 内　容 一、中央银行为什么关注房地产市场 二、金融调控就是为了促进市场健康发展 三、前两年调控成效有限，需要加大力度 四、如何看待本次金融调控政策 五、需要进一步关注的问题 本讲稿观点与发言者服务的机构无干 2006.10.19 2 1 一、中央银行为什么关注房地产市场 1、房地产业是国民经济的重要支柱之一(提法合适?) A. 房地产产业链较长：房地产业连接着商品、服务和 要素市场，对经济的拉动作用和影响力十分明显， 房地产业与57个产业存在直接与间接的联系。 B. 房地产与投资密切：2005年中国房地产开发投资达 到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78％，占 GDP的8.6％。在今后相当长的一个时期里房地产业 是国民经济发展的重要支柱产业之一。 C. 房地产与居民日常消费 （购买住房影响日常消费） D. 房地产与就业关系密切(吸纳大量的转移劳动力) 本讲稿观点与发言者服务的机构无干 2006.10.19 3 一、中央银行为什么关注房地产市场 2、金融业在大力支持房地产业发展的同时，发展了自己 房地产业是什么？房地产业是一个生产周期长，资金密集型的行 业，需要金融业的支持。而且在欧美国家，除房屋的建设本身外， 其他相关领域大多属于金融服务业。如，北美产业分类系统将房地 产中介、出租商、物业和 REITs 归为金融类企业。 目前我国已有的房地产金融产品： 开发领域：开发贷款、房地产投资信托产品(准?)、房地产企业股 票、企业债券； 房屋使用：固定(浮动)利率的住房抵押贷款、住房再抵押贷款、 公积金住房贷款； 风险分担：住房贷款保险产品(财险、寿险)、住房抵押贷款责任 担保(主要面向公积金贷款)、二级市场产品MBS 。 本讲稿观点与发言者服务的机构无干 2006.10.19 4 2 一、中央银行为什么关注房地产市场 A. 2005年末中国房地产贷款余额达到3.07万亿元。其中，房地产 开发贷款与个人住房贷款余额分别达到9141亿元和1.8万亿元，占 金融机构各项贷款余额的4.6%和9.5%，占GDP的5%和10.11%；土地 开发贷款1918亿元(政府土地储备机构1225亿元)；住房贷款1.84 万亿元，比1997年的190亿元增长96倍，年均增长77.2％。 近年来房地产开发投资与贷款增长率 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 房地产开发投资增长率 14 19 27 24 30 28 19.8 房地产贷款增长率 39 117 35 42 37 23 16.8 本讲稿观点与发言者服务的机构无干 2006.10.19 5 一、中央银行为什么关注房地产市场 B. 2005年末政策性委托贷款3056亿元，公积金委托贷款 2955亿元。 C. MBS试点。为增加商业银行资产流动性，缓解期限错配 风险，2005年3月，资产证券化试点工作正式启动，12月，中 国建设银行首次成功发行了中国首支住房抵押贷款支持证券 “建元”，证券化的个人住房贷款额约为30亿元。 D. 2003年以来，房地产信托市场得到快速发展。截至2005 年底，用于房地产开发的信托托管资产约为450亿元，占全部 托管资产的20.45%。房地产信托产品也从单一的贷款型发展 到股权投资型、