九江大润发广场商务楼营销定位报告(定稿)课件.pptVIP

核心客户群 重点客户群 偶得客户群 客户分析 投资客，（个体户、私营企业） 返乡置业客户、周边县市客户 金融领域（银行、证券、保险） 项目定价 类型 项目名称 面积 单价 租金 租金单价(元/平米.月) 年回报率 公寓 源丰上城 45 6749 1000 22.22 4.00% 东方塞纳 48 5500 10年返租 6% 赢时代公寓 50 6500 900 22.5 4.10% 公寓产品平均年回报率 　 　 　 4.70% 写字楼 兴龙商务中心 46 8636 　 40 5.80% 信华商务中心 180 9000 　 45 6% 龙翔国贸大厦 160 8500 　 40 5.65% 写字楼平均年回报率 　 　 　 5.79% 目前市场上公寓及写字楼投资回报率最高为6%。 通过对上公寓及写字楼商业产品的投资回报率分析，最高为6%。 考虑到本项目所处的城市核心地段，及项目本身的劣势，以低门槛，高回报的营销策略吸引客户，本项目投资回报率以最高6%计算。 项目定价 名称 状态 总建筑面积 整层面积 出租率或销售率 均价或租金 龙翔国贸大厦 只租不售 20000㎡ 1800㎡ 90%以上 40元/平·月 金鹰商务广场 只租不售 8000㎡ 800㎡ 90%以上 30元/平·月 信华国际商务中心 只租不售 20000㎡ 900㎡ 90%以上 45元/平·月 天虹现代城 只租不售 12000㎡ 1500㎡ 85%以上 30元/平·月 九江银行大厦 只租不售 20000㎡ 1000㎡ 100% 35元/平·月 外经贸大厦 只租不售 18000㎡ 1200㎡ 90%以上 30元/平·月 华强财富大厦 只租不售 15000㎡ 600㎡ 90%以上 35元/平·月 目前市场上办公写字楼物业的平均租金在35元/平米月（均含3-5元/月的物业管理费用）。 参考市场上办公写字楼租金平均水平，同时再考虑本项目所处的城市核心地段优势及周边配套条件，本项目租金以36元/平米.月计算（不含物业管理费用）。 年投资回报率为：6%； 月租金水平为：36元/平米.月(不含物业管理费用) 则销售均价水平为： 36元/平米.月×12个月÷6%=7200元/平米 项目定价 综合考虑，本项目可最终实现的销售实收均价为7200元/平米。 项目产品建议 Part 2.3 建议部分 基本点 敏感点 提升点 面积分割 入户大堂 电梯系统 其它公共空间 电梯大厅 智能化系列 3-14层最小户型为62.12平米;其它户型面积为: 101.26平米 87.16平米; 101.56平米; 98.12平米; 97.26平米; 97.0平米 62.12平米 101.26平米 87.16平米; 101.56平米 98.12平米; 97.26平米; 97.0平米 产品组合，可使一层只有7套，2梯7户，与公寓有较大区别，消除客户对小面积公寓产品的接受度低的影响。 15-21层为半层或整层销售：292.38平米；352.1; 整层面积约为644.48平米。 基本点——面积分割 关键词：尊贵，大气，现代感 层高：目前一层层高为6.9米，可考虑局部二层掏空 ,同时入户大堂要有足够的面积，大气。 设计：建议聘请知名专业大师设计，运用具有现代感的元素，提升大堂的档次与品味 用材： 采用高级石材与现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。 敏感点——入户大堂 九江办公写字楼市场小结 物业类型： 早期写字楼多以商住型大厦及商业群楼为主； 中期纯写字楼多为发展商自建只租不售型；受市场影响在售写字楼较少； 后期八里湖规划建设，土地开发量增加，高端写字楼将横空出世，市场竞争越加激烈； 租金及价格情况： 随着写字楼市场空间的放量，产品档次的提升及投资意识的增强等因素，未来写字楼整体均价及租金会有所攀升； 产品面积： 受城市规划发展、经济增长需求，未来写字楼产品面积段会向2、3线城市看齐，单层面积均会超过1000平米。 租售情况： 受投资理念、产品升级、城市规划及地段影响，写字楼市场两极化将逐渐拉大。 未来几年，九江写字楼时代将迎来新的市场契机，随之而来的诸侯争霸也再所难免。新概念、超甲级、高端化将是写字楼市场的主流方向。 对于公寓与写字楼产品， 我们如何把握市场信息 正确分析，精准定位？ 九江市2011年全市实现GDP1256.41亿元，同比增长13.2%，高于全省平均水平0.7个百分点。GDP总量为2007年的2.12倍，实现四年翻番。2