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基于五种竞争力分析模型ど桃档夭行业市场竞争现状及对策分析 　　摘 要：伴随着改革开放的推进，商业地产行业持续快速发展壮大，已经成为房地产业重要组成部分，直接影响到国民经济的持续发展。竞争也越来越激烈，文章从波特五力模型入手，对我国商业地产行业竞争态势进行分析。并针对商业地产行业竞争中存在的问题，如同质化竞争严重，恶性竞争等，提出了差异化竞争，成本领先，走专业化道路等建议，以期推动我国商业地产行业的合理竞争和健康发展。 　　关键词：商业地产；市场竞争；五力竞争模型 　　一、商业地产定义 　　关于商业地产，目前没有很严格的定义。一般认为商业地产指作为商业用途的地产，有广义与狭义之分。广义的商业地产通常包括各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产，则主要指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。本文所指的商业地产，主要为广义商业地产。地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，有利地促进了国民经济发展。 　　二、五种竞争力分析模型 　　美国著名管理学家迈克尔?波特建立了五种竞争力分析模型。该模型主要是从产业组织理论的角度提出的。他认为，企业最关心的是其所在行业的竞争强度，而竞争强度又取决于五种基本竞争力量。这五种竞争力量分别来自于：（一）行业中现有企业间的竞争。一般是指在企业所处的行业之中同行业之间的正面竞争。（二）潜在进入者的威胁。即经营同一类产品或服务竞争者进入市场或进入本行业的可能性，这就意味着同一市场上竞争对手的增加，而是新进入者往往是在对市场做过充分调研，深知竞争者劣势的情况下有备而来的。（三）替代品的威胁。即其他行业的产品或服务可以与该行业的产品一样满足消费者的相同需求。（四）购买者的议价能力。指购买者主要通过要求压低价格，要求较高的产品质量或更多的服务，甚至迫使行业中的企业以互相竞争等方式降低企业的获得能力。（五）供应者的议价能力。是指企业的供应者在向企业提供产品和原材料时的讨价还价能力。 　　三、基于五种竞争力分析模型商业地产行业市场竞争现状分析 　　（一）现有竞争者之间的竞争 　　第一，商业地产市场集中度不高，但要高于房地产市场集中化程度。商业地产开发行业自身极强的地域性和非同质性的特点，规模经济相对有限，而产品、客户的不同地域所带来的要求也往往具有极大的差别，生产具有小批量甚至单件生产的特征。第二，行业整合速度加快。主要的全国性商业地产企业加快了扩张的步伐，大举进军各地二三线城市，加大自身土地资源的战略性储备，兼并区域性开发企业以快速进入市场扩大市场份额和战略性资源的掌控。第三，以万达为首的领跑者，逐步形成自己独特的商业地产开发模式，逐步占据竞争的优势地位。 　　（二）潜在竞争者的进入威胁 　　潜在进入者主要有住宅开发商和商贸流通企业。目前住宅开发的收益以一次性销售收益为主，难以得到增值性收益、溢价性收和持续性收益，而商业地产则可以实现。另外，国家对房地产住宅市场调控的逐步深入，使得商品住宅销售遇到巨大困难，一些房地产住宅品牌开发企业逐步转向商业地产。而商贸流通企业转向上游商业地产的开发，则可以享受地段成熟后所带来的附加值收益，或者减少租金支出。如跨国公司巨头宜家家居，在中国就涉足商业地产领域，以收购土地和自行建店作为发展策略。 　　（三）供应商的议价能力 　　商业地产企业的供应商相对较为复杂，主要包括建筑工程型相关企业及各种策划、招商、运营等服务管理企业。建筑工程型相关企业指生产建筑材料和配套设施企业如砖厂、水泥厂、电梯、暖通空调等。其中水泥和钢材在建筑施工中占成本比较大，且价格波动比较强，因此具有较强的议价能力。策划、招商、运营等服务管理企业与建筑工程型相关企业相比，行业集中度总体不高，商业地产公司可以自己提供所需的服务，因此对于商业地产企业来说，服务管理企业的议价能力处在可控范围内。 　　（四）购买者的议价能力 　　购买者包括商家和最终消费者。对商业地产来讲，购买者也是一个不可忽视的影响力量。一般情况下，商家拥有的品牌数量以及知名度和美誉度越高，商家的议价能力越强。主力商家的入场能带动物业价值的提升，故而主力店往往占据优势，价格谈判能力较强，开发商不得不做出一定的利益割让。最终消费者的议价能力需要通过商家来体现。区域内可以选择类似业态的商铺数量越多，他们就越能够以较低代价转换到其它商业地产存在形式上去。 　　（五）替代产品的威胁 　　房屋本身的社会属性决定在产品物质形态上不具备替代性，而对于开发新房的商业地产开发企业而言，替代的最大可能性来自网络商店，开网店比花钱买商业地产店开实体商店要