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浅析中国房地产的发展进程 　　摘要：近几年，中国房地产市场争议不断，中央屡次调控效果欠佳，地方政府作用失效，民生得不到切实保障。因此，只有通过矛盾表象，分析中国房地产市场的内在缺陷，才能真正找出问题症结所在。本文通过对中国房地产市场发展历程的回顾，分析了中国房地产市场中各方参与主体（中央政府、地方政府、房地产商、消费者）之间的博弈关系，论证了宏观调控政策失效的原因，进而增强了对中国房地产市场制定政策合理性和执行落实复杂性的认识。 　　关键词：房地产市场；发展进程；博弈 　　前言 　　“安居乐业”是中国人民的终极理想，也是当下中国民众最关注、最现实的利益问题。自1998年取消福利分房，实行住房商品化以来，中央政府出台了一系列政策促进房地产业发展。改革开放后，随着中国市场经济的繁荣，房地产业急速发展。但与此同时，问题也随之出现，迅猛上涨的住房价格逾越了大部分民众的心理预期与购买能力，特别是在个人消费成为房地产市场的主体的背景下，房价的非理性上涨已成为社会的焦点问题，持续引起各方的关注和争论。住房不只是一种商品，更是生活必需品，畸高的房价，会影响经济运行，也会造成贫富悬殊，对构建和谐社会形成严峻挑战。 　　实现“居者有其”房是政府应该承担的保障责任。由于房地产市场的特殊性，政府对房地产市场的宏观调不但必须而且必要。针对房地产问题，中央政府陆继颁布相应法令。一方面，要求加强土地管理、控制土地供应；另一方面，要求规范房地产开发和交易秩序，重点保障中低收入家庭的住房。到今年上半年，政府的宏观调控政策已转移到落实和加强监管的阶段；另外，有关限制市场投机行为的政策也在不断出台，希望通过这些政策来调控房地产市场。然而，虽然中央政府调控政策密集出台，但房价依然难以回落。由此让我们联想到，中国近年的多种改革都难逃一种宿命――改革措施的推行是为了解决某种问题，执行一段时期，问题重新出现，而且有过之而无不及。政府越调控，房价越上涨，中国目前的房地产调控就陷入这种恶性循环之中。原因就在于中央政府和地方政府在房地产市场宏观调控中，因利益不一导致了行为不一。这就造成中央政府制定和执行政策的成本增加，阻碍了房地产市场的持续发展。 　　应当怎样评价中国房地产业的发展历程，这是广大理论工作者应当深入研究并做出回答的重大现实问题。多种利益群体以及多元利益关系无疑是重要原因。近年来，房地产市场成为中国不同利益群体利益博弈的一个缩影。 　　1.中国房地产的发展历程 　　1. 计划分配时期1998年以前。中国房地产业历史长久，但是受到建国初期社会经济条件的制约，房地产业发展长期处于停顿状态。直到八十年代以后，中国的房地产业才逐渐起步，并在不断增长的经济大形势下迅猛发展。但是因为中国1998年以前城镇居民住房实行的是计划经济条件下的“配给”制度，作为福利由国家统一调配，因此，中国房地产业发展实际并未启动。 　　2.市场化改革时期1998 ～2003年。从1998年?允迹?中国房地产业经过几年的调控，已经?允挤⑸?根本性的变化，整个行业进入到一个新的全面发展时期。为了促进国内消费市场的全面发展，国家采取一系列政策措施来鼓励内需，其中一项重要举措是推动房地产市场改革。 　　3.商品化主导时期2003～2005年。2003年之后，中国城镇化进程高速发展，房地产需求激增，房地产业向市场化快速移动，房地产价格节节攀升。与此同时，房屋空置率升高，房地产企业资金绷紧、烂尾楼等楼市怪相不断涌现。为促进房地产业与国民经济的协调发展，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。《通知》颁发后，本意是调控房地产市场的文件却使中国房价陡然升高，房价涨幅为1998年以来最高。2004年，中国人民银行宣布国有银行等金融机构的存款准备金率提高0. 5%，冻结银行可用贷款1 100亿元，以减少盲目投资于房地产?苑⒌淖式稹?2004年4月国务院还下发通知，要求各地方政府停止审批农转建用地。于是，房地产开发的资金和土地要素均被政府的严格控制。 　　4.市场配置与政府调控结合时期2006年～至今。2006年中国开始了全面建设小康社会的新时期，宏观经济形势良好，不少房地产企业以?苑⒕?装修、大户型商品房来追逐超额利润，使得大多数中低收入阶层的刚性住房需求得不到满足，中国房地产业出现了结构性失衡。国务院于2005年分别颁布了“新老国八条”，2006年5月又颁布了 “国六条”。调控的主要目标是大力发展中低价位、中小户型普通商品房，大力建设经济适用住房和廉租住房，充分调整商品房供应结构。虽然相关政策中，对中国房地产市场性质没有明确界定，但从政府陆续出台的房地产调控政策看，房地产产品和市场以其与民生、经济的重要关联性引起了国家的高度重视。 　　综上所述，我们直观看到，从1998年