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基于市场异质性房地产市场区域调控政策研究 　　内容摘要：市场自身的异质性，将影响房价政策效果，会导致地方政府选择房地产市场调控政策存在区域差异性。本文利用我国省会城市及直辖市数据，对东、中、西部地区对比分析，发现政府调政策对各地区的房价影响都为负。但是，政府干预对房价的影响存在区域上的差异，政府干预对房价的影响程度：东部地区最大，中部地区次之，西部地区最小；国家层面的货币政策的效果差异明显，尤其是利率在东部地区对房价影响是显著的，而在西部地区影响为不显著。本文认为制定房地产调控政策，应根据区域市场禀赋实现差异化政策，提高宏观政策的有效性。 　　关键词：市场禀赋 房价 政策调控 差异化政策 　　自从2003年我国房地产市场进入快速发展期以来，房地产市场价格问题开始成为了关乎经济民生的社会焦点和政府调控的重点。我国中央以及地方各级政府出台了一系列房地产价格调控政策，已历经了四个阶段：从2003年至2008年上半年的紧缩性政策控制房地产价格过快上涨；2008年下半年至2009年，由于全球金融危机引起了房地产市场急转直下而采用的宽松促进政策；2009年下半年至2013年重回紧缩性政策阶段，以及目前逐渐宽松房地产政策。但是房地产价格调控政策效果差距较大，也引发了不小的质疑。与一般消费品市场和金融市场相比，房地产市场表现出诸多不同的市场特征：首先，房地产市场属于耐用消费品市场，而且房地产行业的上游行业和下游行业涉及的行业门类较多，生产成本与其相关行业息息相关，由此市场变化会受到众多因素交织影响；其次，房地产行业存在区域差异性，需求弹性会根据区域不同而有所不同，一线城市的房价甚至在市场价格居高不下的情况下仍表现出刚性需求的市场特征，由此，其市场也会表现出非相似性；最后，中央政府放松管制的情况下，地方政府以不违背调控的大方向为前提，与房地产企业形成利益共同体，再加上市场的信息不对称，由此造成房地产市场的市场失灵。因此，在房地产行业高速发展过程中，如何把握它发展方向和速度，如何进行政府政策调控，以稳定和促进房地产行业和国民经济协调发展具有重要的理论价值和现实意义。 　　基于市场禀赋的房价政策理论分析 　　自1998年开始施行货币分房制度标志着我国房地产市场化，国内学者对房价影响开展了多方面的研究。如姚先国和黄炜华（2001）认为是需求推动的房价上涨；周建军（2009）认为土地价格上涨、有效供给不足等因素可能导致房地产市场存在泡沫；刘峰、鲜前航（2009）从自然因素对房地产的影响进行论述；毕天骄（2011）和张海城（2012）分别研究了宏观经济因素对房价产生的影响。由此可见，房价的影响因素很多，如供求关系因素、宏观经济因素和环境因素等方面，且政府调控政策也是不可忽视的重要因素。虽然，王先柱（2011）、饶育蕾（2013）等学者探讨研究了货币政策或者地方调控政策对房价的影响；YUAN CHENG等（2014）研究了限制建设房地产规模背景下，房地产市场的供求存在不均衡，税收政策变化刺激了房地产市场需求变化。但是相对独立地分析货币政策或者地方调控政策对房地产市场价格影响，忽视了各地房价影响是区域特点、中央和各级地方政策调控以及供求关系等方面综合影响的结果。 　　房地产行业本身就具有明显的区域性特质：一是房地产具有普通不动产所具有的不可移动的特性，使得房地产市场表现为区域性市场；二是房地产具有金融投资性商品的属性，是人们生活必需品，也是一种投资品；三是区域经济发展不同，收入水平、产业结构、金融环境等因素的不一样，致使各地房地产行业面对的区域市场禀赋不同，即市场条件、供求关系、价格水平、价格调节机制等存在差异。而且，随着经济快速发展，区域间经济发展的差距不断拉大，各地方政府对房地产市场的关注程度、非公有制经济的发展情况、房地产市场及相关要素市场的发育程度、房地产中介市场的发展程度和房地产相关法律制度完善程度等方面不同，即区域市场禀赋存在明显的不同，使得政策调控传导效率不一致，最终导致调控效果差强人意。 　　本文选取除拉萨以外的省会城市及直辖市2003-2013年间房地产市场的面板数据，分析区域市场条件、供求关系和政府政策等方面因素对房地产市场价格的作用机制和影响程度，分析政府房地产调控政策对不同区域房价的有效性，进而为如何制定调控政策提供理论依据和实际建议。 　　基于市场禀赋的房价政策实证分析 　　（一）变量选择与模型设定 　　在研究房价影响因素时，本文在房地产市场常规供求模型上增加区域市场禀赋和政策环境两个因素。房价（EP）由各个城市当年的商品住宅销售总额除以当年的商品住宅销售面积求出。 　　市场禀赋。所谓市场禀赋，是指区域在自身市场化体制改革过程形成了自身独特的市场环境和条件，也反映了区域整体市场化改革的深度和广度，本文使用中国