余杭镇XX地块项目-整体定位.doc

余杭镇XX地块项目整体定位 第一部分：市场调查 一、余杭镇总体交通环境发展状况： 交通：老余杭房产具备三大优势：合理的土地价格、不可低估的房产开发空间、丰富的旅游景观、特产资源。尤其是旅游特产资源，可挖掘的潜力非常大，相对于临安、淳安等地，交通更加方便。杭州市东西向快速道的开建为位于西终点的老余杭带来了巨大发展契机。2006年年底，快速道的文一路延伸工程全部竣工通车，届时余杭镇至杭州车程将缩短至10分钟。此外，双向8车道的02省道正在扩建中，建成后杭州市中心至老余杭也只需20余分钟。两条交通主干线将老余杭紧密地拥入杭州大城西的范围之内，由此进入了杭城周边最强的潜力股之列。随着老余杭与杭州衔接更为紧密，人们的置业观念不断改变，众多客户独具慧眼，纷纷下单购买做长期投资之用或为父母养老居住之用。 环境：市政府提出“旅游西进”战略，余杭区将眼光投向了南湖分洪区，作出了“在确保满足分洪、滞洪功能的前提下，将南湖开发建设成休闲度假胜地”的决策。据称杭州余杭区政府将为此投资16亿元，用10年时间，将南湖分洪区改造成貌似西湖的旅游景区。南湖将开发成为集游览观光、养生健身、科学考察、休闲娱乐为一体的亲水度假区。由此展开的娱乐项目有龙舟、天然游泳池、水滩、水街、灯船；还有泥上拔河、泥摔跤、泥游泳；水利博物馆、南苕溪、铜山溪、大禹像、大禹传说展示等，这些方面都将大大带动余杭经济的迅速发展。 二、余杭镇房地产总体市场现状及走势分析： 随着各个板块基础生活配套设施的完善、交通设施的改善，闲林五常板块、九堡下沙板块、三墩勾庄良渚板块、临平星桥板块、钱江南岸板块等近远郊楼盘，将获得成熟的居住氛围。郊区盘将逐渐分散老城区人口，并且逐渐成为在杭创业的中等实力的年轻群体首选居住地。作为杭州的后花园老余杭，凭借山清水秀，空气清新的居住环境，已经吸引了不少老城区的市民。根据新一轮城市规划，余杭组团的定位是城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。作为杭州外围居住组团中最大的组团，余杭组团规划的出台，为广大消费者树立了区域远景发展的信心。老余杭楼盘目前的价格在4000元/平方米左右，相对于城区，有更好的性价比。 三、市场需求分析（时间较紧未进行详尽的市场调研，暂不作详细分析）： 就老余杭目前的现状看，似乎该区域商业并不算繁荣，仅有的一些商业网点也只能涵盖镇上居民的日常消费，店铺也以小饭店、理发店、服装店、鲜花店以及一些小型零售店铺为主，大型商场不多，没有特色商业街区，也不具有较强辐射力的区域商业中心，其目前商业价值似乎难以彰显。 就目前老余杭的商业机缘来讲，在不远的将来余杭镇会成为大杭州重要的商业集散地，商业资源优势丰厚，将成为不久以后的杭州商铺投资新热点。 预计到今年年底，老余杭区域的商业总体量将达到11万平方米左右，除去余杭镇原有的商业面积4万余平方米，这部分商业面积都集中在禹杭路，凤凰山路一带，今年新增6.8万平方米的商业，主要集中在几个楼盘推出的社区商业配套上，如 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 四维·碧景园方、 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 通成·南湖丽景、 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 方汇花苑、 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 大禹·御景城、 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 远东·紫竹人家、 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 中园花苑、 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 福田·城市花园、 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 欣龙华府公寓、 HYPERLINK /house/.htm \t _blank 通城·南湖时代广场等占了整个商业体量的90%以上，因此给集中式（SHOPINGMALL）、一站式商业业态创造了机会。 第二部分：客户分析 一.客户群体的构成与特征的描述： 该项目客户群体分为两大类： 第一类，购买投资型客户：该类型客户主要以投资为目的，希望能看到很好的商业前景，能够长期获得良好的递增空间，不在乎短期的收益； 第二类，租赁经营型客户：该类客户在前期进驻时希望能够有很好的支持政策，相对第一类客户比较该类客户一般希望在短期内看到有很好的市场前景，能够依托项目获得很好的销售利益，基本是与开发商实行共同搭建良好的商业氛围 二.客户群细分及其客户心理因素分析： 本项目面对投资型和经营型两大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下： 1．目标客户群体定位投资者分析（预计所占之购买比例为：70%左右） 客户类型 第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士 1）、拥有大型企业的人士； 2