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基于农民视角房地产市场与政策选择 　　摘要：城镇化的核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，目的是造福百姓和富裕农民。通过调查问卷结果显示，城镇化的政策效应会给三四线及以下城市带来发展机遇，但房地产发展空间有限；城镇化政策在城市住房、工作机会、子女教育等方面会给新市民带来忧虑。 　　关键词：农民视角；城镇化；落户意愿；城乡就业；农村土地流转；城镇户籍 　　中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1673-1573（2016）03-0062-04 　　城镇化是我国未来经济发展的趋势，多数人认为城镇化政策会伴随许多的政策出台给某些行业带来机遇，尤其会引起房地产价格的持续上涨。新型城镇化的关键是提高城镇化质量，目的是造福百姓和富裕农民。究竟“城镇化过程中”对哪些城镇（市）的房地产有推动力？又会产生哪些新的需求？原因何在？我们应该采取何种政策措施推进或者应对新型城镇化？ 　　新近颁布的《城市规模划分标准调整方案》明确了新型城镇化的要求：城区人口500万以上的特大城市，需要严控城区人口；100～500万的大城市，需要合理控制城区人口；城区人口50～100万的中等城市，需要有序放开城区人口；只有城区人口50万以下的小城市才可以全面放开落户限制。从上述方案可以看出，城区人口100万人以下的城市才有吸引人口的政策，其所在城区的房地产市场才有希望。有舆论认为，未来的一线城市和部分二线城市的房地产最有价值，三四线城市、城镇有可能成为“鬼城”“空城”。对此，政策应该如何制定？产业应该如何布局？城镇化如何走？笔者基于城镇化中的新市民――农民的视角对这些问题进行了探讨。 　　一、相关研究综述 　　“城镇化”是指农村生产要素不断向城市迁移与聚集的历史过程；表现为：绝大多数农村人口逐渐进入城镇生活并与市民融为一体；非农产业不断向城镇聚集并成为地方经济发展的主导产业；农村地域自然景观、产品和产业结构、生产生活方式、社会组织体系、行政管理制度等随着城镇化的发展而变化，社会形态逐步由传统的乡村社会向现代化的城市社会转型；社会居民消费水平不断提高、整体素质不断提升，城市文明不断发展并向农村渗透和传播。 　　2012年中国的城镇化率上升至52.57%，有城镇户籍的人口比率为36%左右（约2亿人左右），按城镇化率需达到75%的国际标准，中国城镇化之路至少还可以延续20年。李迅雷基于农村青壮年人口数量的研究发现“农村化率（已经）很低”（即城镇化率较高），认为目前中国在农村主要从事农业劳动的人口大约只有1.6亿左右，而未来农村可向城镇转移的劳动力数量大约只有4 000～6 000万，并且认为2011年中国的城镇化率已经达到60%，目前中国或许已经步入城镇化的后期，到2020年前后，中国的城镇化进程可能结束了；并认为城镇化会导致的购房需求未必是有效需求，并且这种需求存在地域差异，有地域的选择性。另据国土资源部官员透露，按照近八年来住房用地的供应，如果按照容积率1.5来计算，可以建出的住房面积达到84.36亿平方米，如果按照人均30平方米的标准来计算，可以满足2.82亿的新增城镇人口住房的需求；而同期，真正进入城镇的实际新增人口只有1.67亿。按目前的人口政策，预计到2050年中国总人口可能由目前的13.5亿减至13亿以下（调研了解，目前县域农村多数家庭是二孩或者更多子女，二孩政策对农村居民的影响不大），按人口计算，届时中国人将“不缺房”。事实上，中国的空房现象正日趋严重。许子枋则认为，未来三四线以下城市（镇）购房主体应该是进城农民，由于进城农民数量和收入增长速度赶不上造城的速度和房价的上涨速度，预计三四线城市难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市（镇）存在房地产过剩风险，并且现实中已经出现了三四线城市（镇）的房地产过剩和去库存政策。基于这一预测，笔者认为随着房价的持续上涨，“城镇化”过程中农民对居住型房地产的刚需可能会成为“伪刚需”。 　　二、农民需求意向 　　为了确切地了解农民的需求和城市化意向，课题组在寒暑假期间进行了务工农民的调研。课题组向全国25个省市的农民工发放调查问卷7 500份，收回6 300份，其中有效问卷5 450份，占比86.5%。调查范围涉及23个省市主要行业的进城务工人员。提取因子：年龄16～45岁及以上；学历（受教育程度）为小学、初中、高中、大学及以上；婚姻状况涉及已婚和未婚；城镇分为县城、较大城市（地市级城市）、省会城市和直辖市。 　　（一）落户意愿 　　农民工落户城市的意愿比较强，但有地域的选择性（见表1）。统计显示，愿意在城市落户的农民工占被调查人总数的55.8%，有18.8%希望在城市生活但暂不落户，两者合计比例达到了82%。农民工的落户意愿有城市的选择性，落户较大城市的意愿比较集中（37.45%），其次