财税跟交易成本跟土地使用变迁跟互动影响解析.pdf

財稅及交易成本與土地使用變遷之互動影響分析 執行單位 ：國立成功大學都市計劃系 計畫編號 : NSC94-2621-Z-006-011 計畫總主持人 ：林峰田台灣大學建築及城鄉研究所教授( ) 子計畫主持人: 何東波(立德管理學院資產科學系教授) 研究人員 ：吳彩珠 (長榮大學土地開發與管理學系副教授)、沈育生國立成功大學都市( 計劃系博士生 )、洪伯沂(長榮大學土地開發與管理學系碩士生) 聯絡方式 ：何東波 tpho@mail.leader.edu.tw 中文摘要 一個都會區域的土地使用變遷持續受到空間規劃 、使用管制 、公共建設 、財稅 制度 、開發行為等諸多因素的影響 。本研究從 土地開發的角度 來探索、模擬並推測都會 區域的土地使用變遷之現象 。假設 土地使用變遷的行為者(agents)僅包括土地開發者與 政府兩類。土地開發者的行為除了受實質 收益之影響外 ，還受到 非實質因素 譬如開發( 過程可能面臨的人為與制度障礙)之影響 。因而 土地使用變遷之影響因素包括財稅 、交 易成本 、社經 、運輸及鄰地條件等變數 。政府行為包括開發管制 、公共設施興建、土地 開發方式以及開發回饋負擔等四方面分別訂定行為規則 ，並據以進行政策模擬。 土地開發機率係採用Logistic 模型 來建構與模擬 ，並以netlogo 為網格自動 機操作軟體 ，再 經篩選適當的 空間發展政策進行土地使用變遷的 模擬 。本研究選擇 台北都會區域 市中心近郊的新店市都市計畫範圍做為實證範圍 。研究地區範圍被劃分 為 100x100 平方公尺的1110個網格做為資料蒐集 、分析及模擬的基礎 。 本研究研提了開發管制 、公共設施興建、土地開發方式以及開發回饋負擔等四 方面的行為規則視為政府施政政策，經與 「無政策」方案模擬比對分析後，發現除公共 設 施興闢 對研究地區範圍 之緊 凑發展較 無幫 助之外 ，慎選開發管制、土地開發方式以及 開發回饋負擔等方式均對緊 凑發展有所助益 。 關鍵字 ：土地使用變遷、土地開發、交易成本、網格自動機 Abstract Land-Use conversion in a metropolitan region is continuously affected by many factors, such as spatial planning, land-use control, public infrastructure, public financing, developers’behaviors, etc. This study, based on land developer ’s point of view, investigates the changes of metropolitan land cover. The agents who could influence land-use conversion include land developers and government. The behavior of land developers not only influenced by tangible factors such as land exaction and taxes, but also influenced by intangible factors such as transaction cost from all aspects of development obstacles. 1 Therefore, this study tries to examine the land-use conversion effects by both those factors. Government could influence the land-use cover in a metropolitan region by changing scenarios of government’s policies. In this study, we choose the land