我国房地产市场-情况.doc

我国房地产市场情况 组长：刘山峰 组员：涂茜茜 张超 高明静 王雨 我国房地产市场情况 我国房地产高价背后的成因 近二年，我国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。国家发改委、国家统计局公布，全国70个大中城市7月份房价调查结果：在今年6月的基础上，房价涨幅达10％以上，而超过10％涨幅的有：深圳13·6％、北京、北海、温州、蚌埠也均超过10％。 （一)住房涨价的开端，是因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显。 供求矛盾一旦产生，势必按照价值规律的曲线而上下波动，只是房地产这里一直在向上走高而已。 我国房地产市场存在着一根隐形的利益链条。从根本上看，目前我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济，而是以政府为主导的运作体制。具体体现在房地产行业的基本命脉——土地上，土地实际上是掌握在政府手中，完全处于国家垄断地位。这种垄断就无可避免地产生垄断的通病——“更高的价格与更少的供给量”。 （二）刚性需求支撑着楼市一路走高。 总体看来，房价上涨的内因，是刚性的需求带动了投资性资金的介入所形成的恶性循环，市场供应不足是主因。在中国这样一个人口大国，每年的住房需求量是巨大的。特别是这些年来，八十后一代已经跨入了成家立业时间段，更是加大了对住房的需求。按照经济学规律分析，这些纯粹自住性的需求，基本是按照价值规律的走向而实现市场的自我调节。但兴风作浪的往往是资本的逐利行为。因房地产市场不仅是区域性，更具全球性的特殊性，大量外资参与其中，房地产的调控亦未对外资设限；同时，房地产市场的开放性，多种资本可以随意参杂期间进行投机炒作，所以房地产市场的需求一直十分旺盛。 （三）需求无限放大，为房地产推波助澜。 现在的许多购房者，其实真正缺房的很少，再次置业的目的，几乎都是“为了改善居住”、“想投资”，真正无房产而需要购房的人所占比例相当少。可见，目前市场上的新房子有很大一部分并没有落在迫切需要住房的人手中，而是为那些多次置业或购房投资所消化。这不能不让房子价格飞涨，不能不让真正需要的人面对日益高涨的房价而“仰天长叹”！（四）开发厂商积地不建房，人为制造供求紧张。 今年以来，全国房地产一片火爆，这就宣告了始自2005年以来的四轮调控政策效果均以失败而告终。调控失效后，国家政策方向及思路上，从最严格的“限制土地供应制度”转为“扩大住房有效供给”，这一变化，意味着楼市调控开始走入正轨，因为市场永远受供求规律所支配。 但是，一段时间以来，很多开发商在借政府扩大土地供应之机大量囤积土地。一些大的开发商囤积有几百上千万平方米土地已不奇怪，有些甚至公然宣称自己的“土地储备”够用近十年。他们往往在拿到土地后，会以种种理由故意延迟开发，据权威统计，全国自2001起至今年5月，开发商累计购置土地21·96亿平方米，但实际仅开发了12·96亿平方米，也即只占59·9%；如此一来，一方面政府急于加大土地投放量以达到平抑房价的目的，但另一方面却是开发商借机大肆拿地囤积，以至国家土地资源变成了开发商的“土地储备”，使其可以不慌不忙地控制着房地产市场价格走向，获取最大的垄断利润。最终使果家让房价不再上涨甚至下跌的愿望成为泡影。 但2003年以后，由于土地供应转向了国家的垄断供给，制度发生了根本变化。于是，我们所看到的是，土地拍卖价格越来越高，供应量越来越少，直至2006年，供应量几乎为零。政府垄断土地供给，势必形成一个新的利益链条，即房地产价格越高，土地开发利润就越大，开发商竞拍土地的热情就越高涨，政府通过拍卖所获得的直接经济利益随之越大，如此循环往复，房价能不愈益高涨么？ 二、我国近年主要城市房价比较 房价：? ??2003年之前，全国住宅销售均价保持较为缓慢的增长，2002年、2003年间更是只有3%-4%的小幅上扬，但2004年销售价格上涨百分之十六，到达2549元/平方米，较上年增长了337元/平方米。旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格大幅上涨的主要因素。 三、我国房地产供需状况 （一）供给状况 ?1、利润空间大，房产商盲目追求利润? 大量住宅建设质量较差，住宅寿命过短 建设部副部长讲，我国住房建筑的平均寿命只有三十年，美国是七十五年，一些欧洲国家达到一百年。三十年对于一些普通工人家庭来说，可能还不够重新积攒下一套房子的钱，可房子却不能再住。我们知道，我国房产证上规定的房屋使用权是七十年。那么这中间四十年的时间差，对于不能承担频繁换房的家庭来说，就只能继续住在很可能存在危险的危房中。 造成这种现状的原因是多方便的。首先，房屋设计不符合规范是重要原因之一；其次，房产建筑商