上海瑞豪房产转租房法律法规释义.doc

【瑞豪房产】 上海瑞豪房地产经纪事务所 针对在上海合租房转租房的过程中，经常遇到的几点涉及法律法规方面的提取整理出来，供大家参考，方便经营白领公寓的朋友麽参考。上海瑞豪房地产【瑞豪房产】公司整理。 由于房价的上涨，而且是相当的上涨，大部分的白领都面临一个很普通的问题，按照马斯洛的五大需求理论，“衣食住行”是人生存的基本要素，而房产价格是一直的上升，搞得大家都买不起房，那只能是租房，问题是高房价下的租房价格也不是很便宜，在这样的前提下，诞生了一个新的行业，即包租房，也即我们在周星驰的电影《功夫》里头的包租婆从事的职业，也就是俗称的二房东。 二房东在经营的过程中，必然要涉及到转租，因为其先包租了业主的房子，然后装修分一间间出租给客户。由于不是业主出租，是租了再转租，在这个过程中就涉及到比较多的法律法规。这里做些简单的介绍。 首先和二房东业务相关的主要有如下几个法律法规： 《中华人民共和国合同法》以下简称《合同法》 《上海市房屋租赁条例》以下简称《房屋租赁条例》 《上海市居住物业管理条例》以下简称《居住物业管理条例》 《上海居住房屋租赁管理办法》以下简称《房屋租赁管理办法》 《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》（试行) 2006年12月上海发文 《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)规定 《关于营业税若干问题的通知》(国税发〔1995〕76号) 《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号) 《营业税暂行条例实施细则》以下简称《营业税暂行条例》 《中华人民共和国印花税暂行条例》以下简称《印花税暂行条例》 《房产税暂行条例》 《关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(国税地字〔1988〕第015号)规定 2005年版的《业主公约》和《业主临时公约》 《城市房屋租赁办法》 《中华人民共和国民法通则意见》 现做如下说明： （1）《合同法》中第223条规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 （2）《中华人民共和国民法通则意见》第86条明确规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。 所以，经营转租房产，需要注意如上的几点，要增添附属物一定要征得财产所有人的同意才可以。否则就不好处理了。 但是，在2007年下半年，上海中远两湾城【中远两湾城位于中山北路以南，苏州河以北，光新路以东，恒丰路以西，方圆49.5万平方米，规划总建筑面积160万平方米，是上海市内最大的成熟配套生活社区。】发生了火灾事故，幸好没有死伤人员。之后。上海市房地局表示，在《业主公约》、《业主临时公约》新增制约“群租”的条款。其中规定“民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。”此举意味着男女朋友或者同性好友合租一房将受到限制。”，2008年4月份由此开始了“上海第一群租小区”即上海中远两湾城的整治活动。之后到现在，整治活动在中远两湾城之外也没有再出现过。 从那个时候起，网络上的一篇文章《好一个践踏人权的上海治理群租新规定》被转载。这个是上海对“群租房”制定临时规定的由来。 而实际上，国家对房产转租的法律是合法的，请看合同法。 《中国合同法》第十三章 租赁合同中有对于转租有明确规定是可以的。原文摘录如下： 　　第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。　　第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 所以，房屋承租人【即二房东】将房屋转租给次承租人【即最终的白领租客】，已经取得房屋出租人【即实际的业主】的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。 但是在《房屋租赁条例》的 第五章 转租 有界定如下：第二十九条 房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。· 第三十条 有下列情形之一的房屋不得转租: (一)承租人拖欠租金的;(二)承租人在承租房屋内擅自搭建的; (三)预租的商品房。  所以，转租根据不同城市又有些不同界定。