中粮龙泉项目天泉聚龙可行研究报告.docVIP

PAGE PAGE 15 中粮·龙泉项目 【天泉聚龙】可行性研究报告 一、项目概况 1．地理位置 “天泉聚龙国际生态别墅园”项目（以下简称【天泉聚龙】），位于成都市龙泉驿区阳光城同安镇阳光大道旁，西临阳光城，东依龙泉山麓，紧邻天泉湖。距离成都东三环路16公里，距离龙泉驿区城7公里。 (见下【天泉聚龙】）地理位置示意图) 2．地块素质 【天泉聚龙】位于成都市东面18公里、有“成都浦东”之称的龙泉驿生态农业区同安镇境内，总占地约2000亩，包括1101亩的项目用地和800亩的天然湖区——天泉湖。项目占地1101亩，分为两块，其中141亩土地（简称141地块）位于同安镇阳光大道以东成都公路口岸股份有限公司对面，另外960亩土地（简称960地块）位于龙泉区同安镇万家村三门寺水库的周围，四周青山环抱、林木葱茏，800亩的自然湖面山色相拥，是休闲、居家养生的理想之地。 3. 项目背景 【天泉聚龙】是由中铁五局集团在2002年组建的成都天泉置业有限公司投资开发。 【天泉聚龙】为成都市近郊的大型高档纯别墅社区，项目分四期开发，一期香水湾总建筑面积3.5万平方米，综合容积率0.38，绿化率45%，包括有联排别墅、单体别墅、度假公寓和商业街等，2005年已开发完并交付。 【天泉聚龙】二期逸龙台B区120多套独立和双拼别墅已经竣工，年底即将交付，二期逸龙台C区正在开发中，原计划整体开发预计将于2008年全部完成。 【天泉聚龙】计划在二期A区打造中国西南首个高档的社区游艇俱乐部，游艇俱乐部由三部分组成：一部分为高档游艇俱乐部（水上部分），主要由水上游艇及相关设施组成；另一部分为游艇俱乐部会所（陆地部分），会所经营内容包括高档洗浴中心和SPA美容会馆等，游艇俱乐部采取会员制（VIP）方式经营；第三部分是两栋山地酒店组成的高级商务酒店。此游艇俱乐部定位为中国西南首席高档精品商务会所和高级休闲养生场所。 【天泉聚龙】二期逸龙台总平图?? 4．项目现状 周边现状图片： 项目现状图片： 5． 项目周边环境 5．1 居住环境 【天泉聚龙】紧邻龙泉山麓，是成都东部的绿色屏障和花果之乡，有依山而居、绿树环抱；紧邻800亩自然生态的天泉湖，湖面波光潋滟、野鸭画水、白鹭翱翔。随着一年四季的变化，呈现出春之约、夏之吻、秋之恋、冬之韵的不同山景。 【天泉聚龙】依山傍水，山水互相辉映，别墅依山临湖布局，使临湖而居，实现真正的山水别墅。 5．2道路、交通状况 【天泉聚龙】交通方便，距成渝高速公路龙泉驿站出口2公里，龙泉驿站出口距离成都市东三环成渝高速公路入口16公里，距离成都市中心（人民广场）25公里，约18分钟车程，距双流国际机场30分钟车程。龙泉驿区已建成和即将通车的公路有环城路、外环路、成渝高速、老成渝路、成龙路、成南路、成洛路，可直达【天泉聚龙】，形成了五纵三横的交通网络。城市地铁2号线将首先接通龙泉段。 5．3 商业及生活服务环境 【天泉聚龙】紧邻阳光城，依托阳光城实现商业及生活服务。阳光城作为同安镇的中心城区，作为很早形成的经济技术开发区，是以商贸、居住、体育、大学为主，居住人口近6万。 阳光城生活配套比较完备，如教育（四川信息学院、四川联合经济学校、四川国际标榜学院）、医疗、餐饮、休闲、购物、菜市等。 5．4 内部配套设施条件 【天泉聚龙】内部设有公共服务中心、规划有社区商业中心：中小型超级市场、小区银行、干洗店、酒楼、高级美容美发场所、特色酒吧、高档咖啡厅、大型健身会馆、医疗中心、特色影院、茶楼、汽车美容、花店等。 6．项目销售状况 【天泉聚龙】一期香水湾位于小区入口位置，不依山临湖，但距离城区更近、更方便，2003年10月25日正式开盘。2004年和2005年阳光城是城东热点区域，当时香水湾售价2500—3800元/平方米，销售较好，于2005年已销售完毕。 【天泉聚龙】二期逸龙台于2005年开始开发，现B区（建筑面积：5.64万平方米）的120多套独立和双拼别墅已竣工即将交付。面积从268—414平方米，单价4500—12000元/平方米，均价约6800元/平方米，总价135—438万元/套， 典型户型图： 7．市场调研的基本情况 从【天泉聚龙】项目所处位置和周边环境来看，本项目的自然环境优势非常明显； 但和同档次楼盘的价位和销售情况来看，本项目的定位明显出现偏差，对客群的高端性要求太高；同时销售价格明显偏高，无论是单价和总价均无优势，因此销售非常不理想； 从项目的规模和运作来看，现已处于整体困境之中。一是二期逸龙台销售处于困境，而C区又在继续开发，资金回款压力非常巨大；二是城东三环外楼盘大量崛起，绕城路以外的区域市场趋冷；三是郊区别墅的热点地区一直在青城山、都江堰和城南的牧马山，龙泉的别墅楼盘受到很大冲击。 【天泉聚龙】项目虽有市场的问题，也有