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河南科技学院新科学院 本科生毕业论文（设计）开题报告 题目名称： 我国房地营销策划的管理研究 学生姓名 朱庆祥 专业 信息管理与信息系统 学号 指导教师姓名 孙玲 所学专业 行政管理 职称 讲师 完成期限 20101年 1 月1日 至2010年 3月 20日 选题的目的意义 房地产是一种稀缺的资源，重要的生产要素和基本的生活资料，是人们十分重视，珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展，社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增加，房地产业是国名经济一个重要的产业，并已经成为国名经济的支柱产业虽然起步晚但是有良好的发展势头。为了使项目更成功，越来越多的房地产企业开始重视房地产的营销策划。房地产策划是指在房地产开发过程中，运用科学的策划行为，根据具体目标，基于市场需求，以独特的文化理念、概念设计为核心，对房地产项目进行创造性的规划，并付诸实施。房地产营销化策划是以传统策划为基础形成和发展起来的，但又比传统策划具有更为丰富的人本理念和道德理念。实施房地产营销策划可以让房地产产品的核心竞争力，可以提升房地产品牌的文化底蕴，可以为房地产企业构筑核心能力提供新路口，进而提升房地产项目的价值，提高社会资源的使用效率。但目前的房地产项目文化策划多倾向于文营销策划领域，即多集中在市场营销阶段大打“文化”旗号，而非全过程、全方位的文化策划，无法在更高层次上实现文化与地产的有机结合。由此可见，对房地产项目策划理论及方法进行研究非常必要。房地产策划是一项全方位全过程适应市场需求的自觉行为，随着房地产市场的发展而出现的，消费者能够比较容易在市场上找到一种商品的替代，消费行为要货比三家，所以如何将自己开发的房产和消费者心中所想的贴近就是开发商要考虑的事情了。 国内外研究现状 国内 （1） （2005年到2006年1-3月份房地产投资及土地购置面积同比增长情况） 资料来源，根据中国经济景气月报数据整理 房地长市场现状的研究，1投资增速趋缓，并且持续回落2005年1月到12月房地产投资同比增长19.8%是2000年以来最低的一年。到2006年，增长速度回落6.5个百分点。同时受土地的影响，购置土地面积低速增长，尤其是2005年年末以来，同比出现下降的趋势，2006年1到3月购置面积同比下降9.3%。2市场供求偏紧状态得到改善，2006年1到3月份，商品房施工面积同比增长23.1%，增速逼上年提高3.9个百分点，开发商迫于资金的压力，加快了在建工程速度。房屋竣工面积增长35.9%，增速同比提高22.8个百分点，商品房销售面积也也增长了10.3%，增速处在较低水平。总体来看，房地产市场供给偏紧状况得到改善，空置房的面积也在增加。 （2） 资料来源：《固定资产投资统计快报》 国家统计局 部分城市房屋供给结构不合理的矛盾更加突出份地区看（见表二）中部地区加快了住宅（包括经济适用房）的建设速度，住宅占全部房屋投资比例达68.61%，经济适用房的比例达3.02%，房屋供给结构正在改善。西部地区虽然住宅占全部投资比重不高，但经济适用房的比重达3.34%，有利于对中低收入群体的住房保障。东部是经济发达的地区，各种住房需求比较旺盛，使得住房投资低于整个水平，经济适用房的投资也是处于下降状态，使得房屋供给结构不能适应市场需求。 （3） (2004-2006年一季度各季二手住宅与租赁住宅价格同比增长情况%) 房地产价格水平仍在高位，部分城市房价大幅上涨，由于市场供求偏紧状态得到缓解，2005一二三四季度以及2006年一季度新建商品房同比价格分别上涨9.6 8.1% 6.1%和5.5%，其中住宅和普通住宅走势基本相同。房地产价格涨幅有所收敛，但房价水平仍然较高，2006年一季度房价总水平在上年同期较高水平基础上仍然上涨5.5%与新建房屋价格形式相同，2006年一季度住房销售价格同比上涨5.8%，也处在较高水平，被认为放映时仍真实需求的房屋租赁价格，涨幅在低水平上有所回升（见上图）2006年一季度租赁价格同比上涨，涨幅逼2005年四季度提高一个百分点。 部分城市房价出现新一轮的大幅上涨2006年三月，35个大中城市中有14个城市房价涨幅超过平均水平排在前列的呼和浩特和大连市房价涨幅连续数月超过10%。这些大城市大部分是经济比较发达，各种住房需求比较旺盛，而住宅结构不尽合理的城市。其中北京和深圳房价从2005年下半年开始持续上涨，虽然统计局调查的房价不是最高，但地方部门公布的相关信息，2006年2月份北京市商品住宅预售交易平均价格同比上涨17.3%。深圳市商品住宅价同比上涨25.63%，反映出这些城市房价涨幅水平已经达到很高的水平。 外资已经通过各种途径进入房地产市场，2005年全国房地产开发利用外资251.96亿元，同比增长