北京商品房买卖示范合同之新旧版对比.PDFVIP

北京市商品房买卖示范合同之新旧版对比 冯帅 一、引言 2005 年，《北京市商品房预售合同》示范文本首次推行并适用于商品房交易中 ， 次年，《北京市商品房现房买卖合同》示范文本也应运而生。面世逾十载，这两份示 范合同在规范商品房交易行为，平衡买卖双方的权利义务关系，预防商品房买卖合同 纠纷等方面发挥了重要作用 ；同时，为了应对实践中不断涌现的新问题、新情况，两 份示范文本也历经数次修订。本次修订以《物权法》、《物业管理条例》、《不动产 登记暂行条例》等一系列法律法规的相继出台和完善为背景，旨在应对商品房交易市 场中出现的一些新情况。经过专家多次论证并公开征求社会意见，新的示范合同于 2016 年12 月发布，并将于2017 年1 月1 日正式推行使用。新版示范合同条款设置 进一步加强对商品房买受人的保护，而与此同时也相应地增加了开发商的义务。 值此新旧版商品房示范合同适用的交接之际，本文将对新旧版商品房示范合同的 重要差异做出简要解析。 二、新版示范合同的形式变化 （一）首次采用章节式体例编排并新增目录 相较于以往，本次修订不仅在合同内容上做出了新调整，更在合同形式上有新变 化。最大的变化就是在“条”之上增设“章”，打破了以往旧版以“条”为合同一级 标题的做法，将数个彼此相关的条款归入一章。如，将“计价方式和价款”、“付款 方式和期限”、“逾期付款责任”三条归为一章，并将章节命名为“商品房价款”。 1 同时，为了使交易双方能够对合同的大致内容一目了然，使合同更加便于查阅，新版 示范合同还新增了包含各章节名称的目录。 （二）新增特别提示和术语解释 旧版示范合同在说明之后就开门见山进入主体部分，新版则在正文前新增了特别提 示和术语解释。特别提示意在提醒买受人注意标的商品房的规划性质及所占用范围内 的土地用途，防止买受人因疏忽而购买到出卖人擅自改变规划性质的房屋，帮助买受 人规避风险；术语解释共包含十三条法律术语（如“法定代理人”）及行业术语（如 “套内建筑面积”），帮助买受人理解合同中晦涩的专业术语，同时避免因买卖双方 对术语理解不同而产生的争议。 （三）合同表述更加规范、明确 依照旧版示范合同，买受人逾期付款超过约定天数的，出卖人有权解除合同，而 相对地，对于出卖人逾期交房超过约定天数的，合同却没有说买受人有权解除合同， 而是采用了“买受人有权退房”的表述。虽然从结果来看两种表述可能具有同样的效 果，但“解除合同”是更加规范的法律用语。新修订的示范合同将旧版中所有的“有 权退房”修改为“有权解除合同”，更规范、明确地体现了对当事人的违约救济。 三、新版示范合同的内容变化 （一）商品房预售与现房买卖示范合同共有的变化 1. 新增房屋权利状况承诺条款 ，写入惩罚性赔偿 商品房交易实践中， “无权处分”、“一房二卖” ，抑或是“出售具有权利瑕疵的 房屋”往往是导致纠纷的几个重要原因。修改后的示范合同针对上述三大风险加入了 房屋权利状况承诺条款，即开发商应向买受人保证 ：（1 ）出卖人对该商品房享有合法 2 权利； （2 ）该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人； （3 ）该 商品房无司法查封或其他限制转让的情况。对于违法上述承诺的违约责任，合同也明 确规定：“如该商品房权利状况与上述承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或不 动产转移登记的，买受人有权解除合同。……给买受人造成损失的，出卖人还应当承 担赔偿责任，赔偿金额为已付房价款一倍。”虽然最高院关于审理商品房买卖合同纠 1 纷的司法解释 已列出五项出卖人应承担惩罚性赔偿的具体事由，但其中并不包含商 品房被司法查封或出卖人无权处分的情形，而在新版示范合同约束下，违约开发商面 临惩罚性赔偿的可能性进一步增加。 2. 细化交付条件，明确违约责任 （1 ）先防白蚁后交付 “千里之堤溃于蚁穴”，由于白蚁可隐蔽在木结构内部破坏承重部位，其对建筑物 造成的无穷安全隐患不可小觑。为了预防建筑物蚁害，新版示范合同将商品房所在项 目已签订《白蚁预防合同》写入商品房交付条件。 （2