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完善上海市房地产二三级市场对策与建议
完善上海市房地产二三级市场对策与建议
[摘 要]近年来,上海市政府相继出台了加强土地总量控制,放开搞活房地产二、三级市场等系列政策措施,但近几个月以来上海房地产市场的成交量恢复迅猛,而在宏观调控上各方完全统一,但对于房地产市场,各部门的判断却有较大的差异。因此,如何贯彻好国家的宏观调控,研究好上海房地产二、三级市场的运行现状就成为摆在我们面前的重大课题。
[关键词]二、三级市场结构 二、三级市场联动关系
一、房地产二、三级市场及其结构
我国房地产市场呈三级模式。一级市场为土地使用权出让市场,体现的是土地所有者与使用者之间的关系,土地流转的基本形式是土地使用权出让,具有国家垄断性质。二级市场表现为经营者与消费者之间的交易行为,是土地转让市场和房地产增量市场,具有经营性质。三级市场是房地产使用者间的交易行为,是土地的再转让和房地产的存量多次交易市场,具有消费性质。而房地产二三级市场联动,则是健全住房市场体系,实现房地产建设一流通一消费产业链条良性循环的关键环节。房地产二、三级市场的主体是住宅存量市场和增量市场。存量住宅是物化社会财富的积累,对它如何处理是影响二、三级市场联动的关键要素之一。
二、上海市房地产二、三级市场状况分析
(一)上海市房地产二、三级市场运行现状
上海市的房地产业在经历了长时期的萎缩之后,随着邓小平同志南讲话而迅速崛起,迅猛发展。房地产市场也随之复苏振兴。而2006年春节过后,经过政策消化,消费者预期发生变化,上海房地产市场呈现出以下主要四个特征:
1.市场逐渐回暖,房产成交量逐步放大。3月上海的商品住宅交易量达179.67 万平方米,与2月环比增幅高达119%。同时一手住宅成交量也呈现强劲反弹,全市交易量达到179.67万平方米、共16140套,这一成交规模达到了去年宏观调控新政出台前的水平。
2.自住需求占市场主导地位。一季度买房客户中以自用为目的客户比例大幅增加,而以投资为主要目的则大幅减少。2006年一季度偏向于长期自用客户占比大幅上升,而偏向于投资的自用、投资皆可、转让和出租客户占比却大幅下降。这说明2006年市场越发趋向理性,短期炒作行为整体得到抑制,自住需求已成为市场主导。
3.房价有所反弹,并保持高位。近期上海商品房均价曾突破万元大关,并一直在高位徘徊,配套商品房所占比重已由年初的50% 以上下降到不足20%,内环内的高档房成交比例大幅攀升,内环均价摸高18000元/平方米关口。
(二)上海市房地产二,三级市场规模及其发育状况
1.房地产开发企业如雨后春笋,迅速增加
1995年上海共有各类房地产企业2637家,至2002年年底,上海市房地产开发公司总数已达1.2 万家。七年的时间里增加了一万多家,可见房产市场的发展之快速,也可见房产行业的获利之丰厚。
2.房地产规模逐年扩大
1995年,上海市完成商品房开发投资规模466亿,当年完成商品房竣工面积700万平方米;从1995年到2004年,投资规模增长了252%,新建商品房面积共计1.8亿平方米。2005年,投资总额达到1246.86亿元,这些都预示着房地产二级市场规模的逐年扩大。
3.二、三级市场日趋活跃,交易量迅速增加
2004年,全市商品房销售及出租量已是4200万平方米。同时,随着一级市场土地批租量的增加,从1995到2004年商品房销售共计1.5亿平方米。商品房平均售价也是逐年攀升,到了2005年,售价更是已经突破了6500元大关,接近7000元。三级市场近年来发展迅猛,04年交易量全市达到了2727万平方米,其势头超过了同一时期的新建商品房。05年由于国家宏观调控等原因,降到了1971万平方米。截至到07年2月,上海二手房市场受春节长假影响,买卖活跃程度较差,成交量下滑明显。然而二手房价格却呈现小幅上涨。
(三)上海市房地产二、三级市场发展中的主要问题
1.有较小规模,发育尚不齐全
房地产二、三级市场的雏形已初露端倪,而且随着一级市场的扩大,二、三级市场的规模也逐年扩大,交易量日渐增多。
2.机制未顺,法规滞后
目前,全市二、三级市场的运行机制总体上还未脱离计划经济的模式。以计划为龙头,土地绝大多数由行政划拨配置,仍制约着二级市场。有些地区无统一的管理部门和机构,政出多门,既不配套又不统一,可操作性差,严重地影响二、三级市场的联动和健康发展。房地产市场法规的制订还没有相应跟上,或即使制订了一些法规,由于不成系列,不配套而无法有效地规范市场行为。
3.房地产中介服务不适应二、三级市场联动的需要
房地产是特殊商品,价值量大,其流转不仅要求金融支持,更要求中介机构能够提供优质服务。目
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