安置房建设多元化管理模式.docVIP

安置房建设多元化管理模式 　　【摘 要】 随着城市发展，新城开发建设成为每个城市发展的重中之重，其中安置房建设更是关乎民生的大事。但是普通的管理模式呈现出单一性，已不能适应目前安置房建设体量大、综合性高、工期紧、质量要求高、同时建设多个不同的项目、建设资金由政府控制管理等特点.本文就主要对安置房建设管理的现状及发展进行了简要分析。 　　【关键词】 管理模式；现状；发展 　　引言 　　随着城市的发展，新城将建成以居住、科技研发、都市型产业和现代服务业为主要功能的城市副中心。在这样的大前提下，新城安置房建设具有体量大、综合性高、工期紧、质量要求高、同时建设多个不同的项目、建设资金由政府控制管理等特点。为圆满完成拆迁安置房建设任务，实现规划目标，单一的安置房建设管理模式已不能满足现状，多元化的管理模式已成为未来的趋势。 　　一、现有主要管理模式的介绍及分析 　　（一）建设指挥部管理模式 　　对于一些投资额较大、建设周期较长而涉及环节多的大型基础设施项目，动拆迁量大而广，各项配套建设内容多，加上工程进度要求高，该机构一般临时从政府有关部门抽调人员组成，负责人通常为政府部门的领导，当工程项目完成后，即宣布解散。目前，一些大型的公共建筑、市政工程以及环境治理工程等，多采用这种方式。这种管理模式往往存在着外行业主，而导致大量的安全、质量问题。另外，工程建成后，项目管理班子即行解散，使得经验和教训都是一次性的，难以完成经验的积累工作。 　　（二）“工务局”模式 　　“工务局”作为政府投资项目的一种管理模式，是指政府成立专门的下属机构，负责本区域所有政府投资建设工程项目的组织协调和监督管理工作。除了工程建设的质量、安全、工期、控制投资由工务局负责外，其他事项都与该局无关。其最大特点是一个专业化的代建机构。这种管理模式可以对工程进行有效的科学管理，但由于其专业特性，工务局所需专业人才往往较多，造成人力资源成本过高。 　　（三）项目管理公司模式 　　这种模式由区安置办直接监督管理，市城投公司对项目实行总价控制包干，对项目直接提供技术支持，在规划设计、合同签订、标准执行和质量安全上把关，委托项目管理公司对项目投资、建设周期和项目质量三大目标实施控制，并向业主提供合同管理、信息管理和组织协调等服务。项目管理咨询公司既不参与设计、也不参与施工活动，其基本属性是向业主提供咨询。它受业主的委托，在工作中代表业主的利益，是业主忠实的顾问。 　　项目管理公司模式的优缺点 　　1、优点：项目管理公司从工程建设项目前期阶段开始对项目全过程实施管理服务，有利于充分发挥项目管理公司的管理专业技能、经验和优势，形成统一、连续、系统的管理思路；有利于统一协调和管理工程建设项目的设计与施工，减少设计与施工的相互脱节和矛盾，减少工程设计变更与返工；可以方便地采用分阶段发包选择施工承包人和货物供应商，有利于缩短建设工期；项目业主在项目建设全过程可以提出必要的设计和施工变更，对工程建设项目投资、进度和质量实行较强的控制。项目业主的责任风险降低，与项目管理承包人管理责任边界清晰。 　　2、缺点：项目业主与各施工、采购承包人没有合同关系，对工程施工造价、质量和进度的控制影响力降低，主要依赖项目管理承包人控制，如果管理承包人素质、能力不符合要求，则容易发生管理争端，并可能导致项目管理的成败。 　　（四）收购模式 　　收购即企业建设，政府收购。具体实施办法是，市政府对安置房统一规划、统一收购、统一配售、统一管理。由开发建设单位按基建程序办理相关建设手续，组织实施。开发建设单位应当按照安置房建设标准进行设计施工。安置房实行先定价后收购。安置房收购按经济适用房基准价和审核价两种计价方式实行，开发建设单位根据项目实际情况选择一种计价方式确定收购价后一次性包干。安置房收购价按审核价实行的，由开发建设单位根据批准的设计施工范围和相关计价规定，编制工程预算书及各项费用材料报送市财政局和物价局审核批准，并按审核价包干。为有效控制工程成本，保护被安置人的合法权益，对实行审核价的安置房收购价格实行最高控制价。如果审核后的安置房平均单价超出最高控制单价的，按最高控制单价收购，超出部分由开发建设单位自行承担。安置房收购价由开发成本、租金和利润三部分构成的。其中开发成本包括：征地拆迁费、勘察设计等前期费用、建安工程费配套工程费利息、行政事业性收费、公共设施维修基金。利润按照征地拆迁费、前期费用、建安工程费、配套工程费的10%计取。收购包括二种方式： 　　1、企业自带地建设：由企业利用工业用地或乡镇企业用地建设安置房，建成后由政府统一收购。 　　2、企业自建：由企业自行征地拆迁，组织建设，红线办在企业名下，并由政府负责收购。 　　（五）代建模式 　　委托代建即由政府（如市建