对本轮房地产业发展思考.docVIP

对本轮房地产业发展思考 　　近几年，房地产成为人们关注的焦点，近年来在政府加强土地控制、稳定房价、增加税收、控制信贷等宏观调控政策的作用下，我国的房地产开发投资呈现了一系列的变化，本文以浙江省台州市房地产发展为例，分析宏观调控对区域房地产的影响及对本轮房地产调控政策的反思。 　　 　　一、房地产业面临的主要宏观环境 　　 　　一是房地产业面临的空间环境。2004年国家开始出台一系列紧缩“地根”的政策，从规定必须以“招拍挂”方式出让经营性土地使用权到出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》等文件，全面整顿农用地转非农建设用地、涉及基本农田保护区调整的各类规划修改以及控制房屋拆迁面积。2007年开始，国家调控供应政策，积极加大供应量。根据全国土地市场动态监测结果，2007年上半年全国住宅用地供应同比增加25.3%，同比提高3.9个百分点。随着国家清理闲置土地政策实施，土地政策得到规范，土地出让面积也得以增加。 　　二是房地产业面临的信贷环境。本轮宏观调控从紧缩信贷开始。一方面，紧缩开发信贷。2003年6月出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），规定“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％”。 2004年2月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，我国步入加息和提高存款准备金率通道，至今已累计加息9次。另一方面，紧缩个人信贷。从“121号文”开始紧缩个贷，对贷款对象和比例都作了严格的规定。2006年“国十五条”、2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，都对购买首付款、利率等进行了进一步的限制。 　　三是房地产业面临的税收环境。2005年开始国家调控的重点从控制投资转向控制需求以到稳定房价的目的。2005国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，同时“国八条”对房屋交易时限和营业税等都做了明确的规定； 2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构、控制住房价格的意见》，“国十五条”进一步把营业税的征收年限由2年增加到5年，随后又出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。这些系列政策的出台，通过税收杠杆，整顿和规范房地产市场秩序、调控的重点从供求总量调整转向供求结构调整。 　　 　　二、调控过程中房地产业的变化 　　 　　自1998年以来我国的房地产业可以说是受政策调控影响较大的一轮发展。房改政策的实施，福利分房制度的终止，可以说是引发这轮投资增长的导火索，由此激发出的城镇居民对于住房改善的热情形成了对房地产市场的巨大需求，而这一需求在地方政府经营城市的理念下又成倍的放大，房地产开发投资连续几年超常规发展，宏观调控政策轮番出击，终于遏制了这场投资热潮，本轮增长也在政策调控下鸣金收兵。 　　1、房地产开发投资幅度连续多年高位运行后开始理性回落 　　从房地产业作为国民经济的支柱产业之一以来，台州市房地产投资经历了大发展，在持续有力的对全社会投资进行拉动的过程中，其自身总量也在不断地壮大。 1998－2005年，全市累计完成房地产开发投资额376.04亿元,年平均增速达到35.15%。2006、2007年台州房地产开发投资开始理性回落，2006年、2007年投资额为分别为101.47亿元、95.73亿元，增幅分别下降13.1%、5.7%。 　　2、房地产市场的发展主要以住宅市场发展为主 　　从近几年的用途分类结构看，住宅投资所占比重基本上在六成至八成之间波动，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要的作用，办公楼投资总体比重偏低，商业营业用房和其他投资也属于从属角色。从另一个角度看，随着台州市经济日益融入“长三角经济圈”，办公楼和商业营业用房开发投资将是未来台州市房地产市场发展的新契机。 　　3、房地产价格增幅回落 　　 　　1998年以来，台州房地产市场的自住需求和投资需求空前高涨， 2003年四季度涨幅一度达到14.9%。2004受宏观调控影响明显，房价增幅逐步回落，尤其是2004年2季度，涨幅回落特别明显，比1季度回落了8个百分点，至2004年4季度涨幅回落到了3.9%。与2004年相比，2005年市区房屋销售价格累计上涨3.5%，低于全省平均水平4.9个百分点，增幅比上年同期回落4.0个百分点。经过几年的宏观调控，台州房地产经受了一番调整，2006年商品房销售价格开始回升，2006年与2005年基本持平， 2007年市区房屋销售价格涨幅略有回升。 　　 　　三、本轮房地产发展的问题探讨 　　 　　1、资金问题 　　从台州市房地产开发投资的资金来源结构看，其资金基本来源于三大渠道，即国内贷款、自筹资金和其他资金中