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对楼市可变空间法律浅析 　　摘要：“可变空间”是伴随近年来房地产市场发展而出现的新实物，有入户花园、平台花园、超大露台、地下室等多种表现形式。随着含“可变空间”户型的增多，其带来的容积率问题，房屋产权大小问题，税收问题等相应的社会、法律问题也随之出现。只有通过完善相应的法规、规章、制度，加大对违规修建“可变空间”谋取暴利行为的执法、处罚力度，才能规范我国的房地产市场。 　　关键词：可变空间；偷面积；法律问题 　　中图分类号：DF8文献标识码：A 　　文章编号：1009-0118（2012）04-0095-02 　　自国家在2007年颁布新政，要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上之后，“可变空间”、“送面积”的创新型户型应运而生，赠送面积的风气在房地产销售市场上愈演愈烈，而近年来，在国家强有力的宏观调控之下，楼市面临着严峻的资金考验、销售瓶颈和降价压力。目前市场上的一些开发商更是在户型的“可变”上面大做文章，争取渡过目前的“危难时期”，利用送阳台送面积，利用平台花园送面积，利用入户花园送面积等“可变空间”户型层出不穷。不少房产项目的得房率都超过了100%，对于许多购房者，尤其是刚需购房者来讲，这些含“可变空间”的创新型户型的性价比也着实诱人，那么，从法律的角度，如何看待“可变空间”呢？ 　　一、“可变空间”的含义及主要表现形式 　　对“可变空间”的概念，目前在我国并无任何定论，总的来说，“可变空间”又称为“赠送面积”，业内也称为“灰空间”或者“偷面积”，就其原因，是因为它是在规划报批确定项目控制性详规的经济技术指标后，从空中，从土地上扩张建筑面积，占用的是公共空间，其主要表现如下： 　　（一）最常见的就是通过送阳台的方式实现空间可变。这种方式又主要表现为异性阳台的设计。通过将阳台设计为异性阳台，可将阳台的一半设计成一个房间，如L形阳台的设计，或直接将阳台设计为一个方正的较大的阳台，通过封阳台，直接得到一个小房间。而这种阳台，又只算一半的面积。 　　（二）入户花园、室内花园的半赠送。现今许多楼盘都有入户花园，而入户花园最初的设计是为了使室内多一点户外通风的空间，也有作为房屋屏风，增加房屋私密性的作用。但现今的许多楼盘都将入户花园设计的非常大，甚至可以作为一个小房间、小餐厅、独立的休闲室，会客厅等使用。还有一种室内花园的设计，则可以让“可变空间”直接变成一个房间。如四川省南充市顺庆区某楼盘的可变户型中，有户型的其中一个房间就是由室内花园改成的，该室内花园与一个房间没有太大区别，只是住户在购房是需缴纳3000元得封户费，即可“免费”得到一间小屋。 　　（三）平台花园的赠送。现全国不少楼盘都有楼下裙楼商业，楼上住宅的设计。第一层住宅外，商业裙楼之上，往往有一个大平台，不少开发商都会把平台送给该层住户使用，有时候一套80平方米的住宅，可以送出上百平方米的大平台。 　　（四）通过落地飘窗增加房屋的可使用面积。目前大部分飘窗只要高度不超过2.2米，都不算面积。［1］开发商将房间的飘窗台都做成一个从地面搭出的向外延伸的窗台，窗台并不不加高，而是与地面水平，窗户高度控制在2.2米以下，以上的部分则用墙体封住，这样，飘窗面积就可以直接成为房间的面积，使卧室扩大。而无需支付任何价款。 　　（五）小复式的，阁楼的搭建。这种空间的可变是开发商通过设计高层高的户型，让买家自行搭建阁楼，有的甚至搭好阁楼一起卖给消费者，以求达到买一层送一层，扩大房屋可使用面积的效果。 　　（六）架空层，连廊的“赠送”。即将两栋楼宇之间的架空层封闭起来，做成房间，供业主使用。 　　（七）室外花园，庭院的赠送。这种赠送，多为将房屋一楼外相应的花园，赠送给电梯公寓或多层一楼的住户。使其除了房屋自身的花园，阳台外，多出一片包含在产权内的花园，这种赠送的花园是完全免费的，并且有时可赠送上百平米的面积。 　　此外，近年来，房屋设计师们在设计“可变空间”时挖空了心思，赠送范围从入户花园，室内飘窗，观景阳台等扩大到了地下室，挑高卧室，入户客厅等，形式多样，手法各异，得房率从30%~40%一路飙升至120%~150%甚至更高。 　　二、“可变空间”带来的一系列社会、法律问题 　　（一）“可变空间”的出现，是一种变相规避我国关于容积率法规，规章制度的行为 　　从规划角度来看，规划部门会在出让土地前对每一建筑项目进行用地规划设计，并且对容积率，建筑密度，绿地率，建筑限高等建筑指标作严格限定，而这些指标将影响规划建筑面积。特别是容积率，它涉及到开发商将土地成本推销到单位房产造价成本的重要参数。［2］ 　　容积率，指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。对于住户来说，容积率直接关系到购房者居住的