经济法视野下的商品房消费者权利保护-江淮论坛.PDFVIP

经济法视野下的商品房消费者权利保护* 骆小春 （南京大学法学院，江苏南京 210093 ） 摘要：由于商品房和商品房消费者的特殊性，商品房消费者权利的保护仅仅依靠民法很难实现，需要政府 的参与，发挥政府的作用，运用经济法的理念和调整手段。经济法是商品房消费者保护的主要法律部门。 为维护商品房消费者权利，应强化经济法对其保护力度。 关键词：商品房消费者权利；民法保护；经济法保护 中图分类号： 文献标志码： D922.29 粤 随着我国住房制度改革不断演进住房由原来的福利化分配物逐渐转变为商品。人们为了取得商品 , 房的所有权，就必须通过市场交易支付对价，住房的这种商品属性决定了购买方就是消费者。在购买住 房这种商品时，商品房消费者理应享有消费者权利。商品房消费者权益是我国消费者权益的新热点，它 直接关系到公民的基本生存权利，将其作为经济法法权，强化经济法的保护十分必要。 一、商品房消费者权利内涵 何谓商品房，我国目前的法律法规以及司法解释均未明确予以定义。有学者从文义上理解：商品房 即为作为商品的房屋。其实，商品房在我国是具有独特含义的，绝不能简单地认为进入市场交 的房屋 就是商品房。根据我国现行立法和房地产开发经营实践，笔者认为，商品房首先是为进入商品流通领域 而建造的房屋。凡是自建或委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其他房屋，则不属 于商品房范畴。其次，从事房地产开发经营者应当具备法定主体资格，只有经合法登记的房地产开发企 业才能从事房地产开发经营。由此，商品房的特定含义应该是指房地产开发经营企业建造的用于出售的 房屋。[1]而其他如房改房、私有房虽然也可以交 ，但因出售方并非房地产开发企业，不能称之为商品房。 消费者，就是为消费生活购入和利用他人所供应的物资和劳务的人，是一种与供应者相对立的概 [2]这是学界比较认可的提法。我国《消费者权益保护法》第二条规定：消费者为生活需要购买、使用商 念。 品或接受服务，其权益受本法保护。综合学界的观点和我国现行规定，笔者认为，商品房消费者的概念 可界定为：为满足生活需要而购买房地产开发企业提供的商品房的人。 消费者权利是指消费者在购买、使用商品或接受服务时依法享有的受法律保护的利益。一般认为， 最早提出消费者权利的是美国总统肯尼迪。他在向国会提出的“关于保护消费者利益的特别国情咨文” 中，提出了消费者应享有的四项权利，即：获得商品的安全保障的权利，获得正确的商品信 资料的权 利，对商品的自由选择的权利，提出消费者意见的权利。肯尼迪的“四权论”影响深远，各国在此基础进 行了一些补充和发展。 年的韩国《消费者保护法》规定了 项消费者权利； 年的西班牙《消费者 1968 7 1984 和使用者利益保护法》规定了消费者的 项权利；而国际消费者组织联盟则提出消费者的 项权利，包 6 8 括生存权、平价权、选择权、安全权、知情权、求偿权、获助权、教育权、环境权等。[3] 根据我国《消费者权益保护法》的规定，消费者享有九项基本权利：保障安全权，知悉真情权，自主 选择权，公平交 权，依法求偿权或者索赔权，依法结社权，接受教育权，获得尊重权，监督批评权。笔者 认为，由于我国实行商品房 售制度，支付房款时所购房屋尚未建成，购买的标的物为未来物，其特殊 * 南京大学法学院经济法博士研究生，南京工业大学法学院副教授。本课题是江苏省社会科学基金项目 （项目号 07zzb001 ）阶段性成果。 经济法视野下的商品房消费者权利保护 源怨 性明显。因此，商品房消费者的权利，除上述九项消费者基本权利，还应享有以下两项具体权利： 其一，对 购房屋的优先权。即在商品房 售合同经过登记后， 购人对正在建设中的房屋享有对 抗第三人的权利。即使开发商在