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收物业费难现状原因及对策研究 　　摘要：自上世纪80年代以来，随着全国住宅小区的大量兴建，现代物业管理模式从香港地区逐渐传播到内地，与此同时“物业收费难”的问题也逐步地产生、演化，已经成为物业管理公司普遍棘手的问题。通过对文献的收集整理和实地调查访谈，对中低档小区“物业收费难”的现状进行了分析，并从房屋开发商、物业管理公司、业主以及当地政府等多个主体探究其产生的原因，结合原因提出了相应的合理化建议。 　　关键词：物业，物业管理，物业服务收费，业主 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2014）04-0075-80 收稿日期：2014-03-10 　　自上世纪80年代以来，随着全国住宅小区的不断兴建，现代物业管理模式也从香港地区逐渐传播到内地。1981年3月，国内诞生了全国第一家物业管理公司――广东省深圳市物业管理公司；1987年4月，广州市建立了全国第一个住宅小区管理专业委员会――广州房协住宅小区管理专业委员会。然而，物业管理与物业收费却是随着上个世纪90年代我国住房分配制度的改革以及住房商品化的迅猛推进而真正发展起来的，同时“物业收费难”的问题也应运而生。到了本世纪初，随着住房市场化、商品化的普及，福利房的退出，“物业收费难”成了物业管理公司的普遍难题，对这一难题的处理直接关系到居民的切身利益和社区的健康发展。 　　从产权的角度来看，小区住房作为业主的个人私产，业主作为“理性人”的角色是有充足的动力来对住宅进行维护、修理以达到减缓其折旧的目的。而物业管理公司便是业主在追求自身利益过程中所必须依赖的中间机构，那么物业公司在提供服务的同时收取物业费用也是理所应当的。但在实际情况中，“物业收费难”的问题一直是所有物业公司最为棘手的难题。 　　1 物业收费难现状分析 　　在对文献回顾整理后发现，学界对物业收费方面的研究是伴随物业服务研究而开展的，归纳起来主要有三种思路：一是从公共物品理论角度出发，就物业服务的性质进行研究；二是从信息经济学角度出发，认为信息不对称导致物业收费收缴困境；三是从法律制度建设角度出发，认为物???收费乱和收费难的原因是物业服务立法滞后，理论体系不健全。 　　比较上述观点，笔者主要从现实层面的角度来对物业收费难的问题进行分析和探讨。“物业收费难”问题实际并不是存在于所有的物业中，按功能可以将物业划分为居住物业、商业物业、工业物业、公共物业四个类型。本文所探讨的“物业收费难”是指居住物业的收费难；而在居住物业中按小区的售价水平又可细分为高档小区、中档小区和低档小区。所谓的“物业收费难”问题主要存在于中低档的住宅小区。王志林（2005）曾系统调查沈阳物业收费难的问题，发现沈阳的物业管理行业平均收缴率为60%至70%之间，其中高档写字楼、商厦及住宅小区的物管费收缴率在90%以上，中档小区则在50%至60%，低档小区却仅有10%至30%。其中的中低档小区主要是以老旧小区、远郊区县的小区、三四线城市的小区、农转非安置房以及危改回迁房等低档小区的欠费问题为主。笔者在实地调查访谈的基础上，针对中低档小区物业收费难的现状进行了较为深入的分析。 　　2 物业收费难的原因探究 　　通过对物业收费难的小区实施调查了解到，“物业收费难”作为一个综合性的系统问题，涉及与物业相关的各方主体，其中包括房屋开发商、物业管理公司、业主以及当地政府等，笔者将从以上主体来探究其原因。 　　2.1 开发商遗留的问题 　　开发商为了将房屋尽快售出，往往通过打折和减免物业管理费等一系列的优惠政策来吸引购房者买房，然而在房屋售尽后，开发商往往把后续的问题都留给了物业公司。这些问题主要表现在以下两方面：一是面积分摊不合理、配套设施建设承诺无法兑现；二是房屋使用中出现的质量问题、面积缩水、规划更改等，开发商和物业公司之间就修理责任互相推脱，甚至部分开发商把房屋售尽后便彻底失去踪迹。业主的实际问题得不到解决，物业公司又不可能去承担开发商遗留下来的责任，这就造成了业主会倾向于把一切过错都归于物业公司，通常情况下业主表达不满的普遍方式就是拒交物业费。 　　2.2 物业管理公司的原因 　　2.2.1 物业服务与承诺标准不符 　　笔者认为，“物业收费难”最主要的原因在于物业公司的服务与承诺不符。当前，大部分物业公司都属于“建管一家”型，或者“投标中的”型。第一种情形下，开发商为了能够更好地售出住房，便会给购房者提出多项优厚的服务承诺。当这些潜在的业主成为真正的业主后，会发现物业的服务与之前的承诺标准相差甚远，便不愿意缴纳物业管理费；第二种情形下，物业公司为了能够中标，一般提出的服务承诺都是物美价廉。但等业主真正入住后，物业公司却很难达到之前承诺的标准，直接导致业主利益受损，因此破坏了业主与物业