新收入准则对房地产企业会计核算影响及应对.doc

新收入准则对房地产企业会计核算影响及应对 　　【摘要】2017年7月5日，财政部修订发布了《企业会计准则第14号―收入》（财会〔2017〕22号）（简称“新收入准则”），新收入准则打破了提供劳务与销售商品的界限，将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，新模型以合同为基础，以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。本文主要研究新收入?试蛴朐?收入准则的差异，分析新收入准则对房地产企业经营成果的影响，基于此提出应对建议。 　　【关键词】新收入准则 房地产企业 会计核算 　　2014年5月，国际会计准则理事会发布了新国际收入准则《国际财务报告准则15号―源于客户合同的收入》，新的国际财务报告准则15号取代了原国际财务报告准则11号―建造合同和18号―收入，修订了收入确认的模型和判断标准等内容。为保持与国际财务报告准则持续趋同，提高我国财务信息与国际财务信息的通用性和可比性，财政部于2015年编制了《企业会计准则第14号―收入（修订）（征求意见稿）》，经征求各方意见后，确定于2018年1月1日起逐步实施。 　　一、新旧收入准则对比 　　收入对反映企业经营成果具有重大影响，少数企业根据自身的需要，利用财务人员职业判断的差异，控制收入的确认时点和金额，进而达到粉饰报表或者隐瞒利润等目的，对于政府部门的经济管理及投资者决策造成不利影响。为弥补收入核算的漏洞，提高企业收入确认的准确性和一致性，新收入准则进一步明确了收入确认的标准，减少了财务人员职业判断偏差的可能性。与原收入准则相比，新收入准则主要做了以下修订： 　　（一）建立统一的收入确认模型 　　原有的收入相关的准则包含《企业会计准则第14号―收入》和《企业会计准则第15号―建造合同》，两项准则的适用边界不够清晰，造成部分具体业务的收入确认方式比较灵活，影响了财务信息的可比性和一致性。新收入准则建立了统一的收入确认模型，取消了单独的建造合同准则，降低了具体业务中需要职业判断的工作难度，有利于相同业务会计处理方式的统一。 　　新收入准则将经营业务分为控制权转移“在某一时段内履行”和“在某一时点履行”两种情形，其中，符合下列条件之一的可认定为“在某一时段内履行”的业务：一是客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；二是客户能够控制企业履约过程中在建的商品；三是企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，并且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于“在某一时段内履行”的业务，应当按照履约进度确认收入；对于上述情况之外的业务，属于“在某一时点履行”的业务，在履约的时点确认收入。 　　（二）改变收入确认的判断标准 　　原收入准则确认收入的判断标准是风险和收益的转移，新收入准则改为控制权的转移，控制权转移的模式偏向于定性分析，可以缩小人为判断的空间，得出的判断结果一致性较高。但从总体上来看，新收入准则依然存在一定的财务职业判断空间。 　　（三）明确包含多重交易安排的合同处理方式 　　对于具有多重交易安排的业务，新收入准则要求首先明确计量单元，分析交易中包含的多种商品或者劳务是相对独立的还是不可分割的，需要区分好履约义务；其次，对于相对独立的履约义务，按各业务相对独立的售价占售价合计的比例来分摊交易价格，确认营业收入。 　　（四）明确特定交易的收入确认和计量原则 　　新收入准则对于某些特定的交易，如可变对价、总额法和净额法、授予知识产权许可等，统一了收入确认和计量的方法，提高了特定业务财务数据的可比性。 　　二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响 　　在原收入准则下，房地产企业收入确认的标准为风险和收益的转移，不同的房地产企业对于收入确认标准有不同的理解，即使是公司治理比较规范的大型上市房地产公司，也存在着收入确认标准不一致的情况，比如万科、金地集团等，在商品房完工并验收合格时确认收入；而保利地产、招商地产等，在商品房实际交付时确认收入；此外，首开股份、深深房A等，没有明确具体的收入确认时点，上述情况影响了上市房地产公司会计信息的真实性和可比性。 　　在新收入准则下，房地产企业收入确认的标准改为将商品房的控制权转移给客户，并且规定了控制权的转移分为“在某一时段内履行”和“在某一时点履行”两种情形，如何确定控制权转移的标准？如何界定控制权转移属于“在某一时段内履行”还是“在某一时点履行”？成为房地产企业需要切实研究的课题，也是监管机构需要予以明确的重要事项。 　　（一）对于自行开发的商品房收入确认的影响 　　如果是现房销售，属于“在某一时点履行”的业务，房地产企业应在履约的时点确认收入；如果是期房销售，房地产企业与客户签订《商品房预售合同》，并收到客户支付的房款（含贷款），客户取得固定房号的商品房