我国住房专项维修金制度发展历程及宁波市房屋维修资金制度建立[权威资料].docVIP

我国住房专项维修金制度发展历程及宁波市房屋维修资金制度建立 本文档格式为WORD,感谢你的阅读。 　　摘要：本文介绍了我国住房专项维修金制度的建立、发展历程及趋势，详细总结和描绘了国内十多年来住房专项维修资金发展演变历程。宁波市在此基础上，结合本地实际于2010年底出台了物业专项维修资金管理办法，按照有电梯，建安造价8%，无电梯，建安造价5%收取维修资金，使用时需要两个“三分之二”同意等基本内容均与上位法保持一致，又呈现出统一交存、建账到户、专款专用、业主决策、政府监督等宁波本地特色，为物业专项维修资金政策在宁波市良好运行打下坚实基础。 　　关键词：宁波、住房、维修金制度 　　F287 A 　　一、我国住房专项维修金制度的建立 　　我国住房维修资金其前身最早可以追溯到1992年建设部19号令《共有住宅售后维修养护管理暂行办法》[1]提到的“住宅共用部位和共用设施设备维修养护费用”。作为维修资金的源始，“维修费用”自诞生起带有鲜明的福利制度印痕。92年前后，尽管全国已进入住房制度改革的起步运转阶段，但是无论是公房单位还是职工个人对修房问题已形成了思维定式，认为房屋维修单位负责天经地义，无需职工个人掏腰包。另外，住房制度改革正处于过渡探索时期，住宅的维修养护问题尚未突显，所以，当时尽管维修费用名义上应该由单位从职工缴纳的住房租金中支取使用，但实际上公房出租或出售后共用部位和共用设施的维修养护责任一般由售房单位承担。福利性的房租根本就入不敷出，无法满足正常的房屋养护需要，基本上都是由单位通过其它渠道列支资金加以解决的。 　　应该说，维修费用的出现是住房维修养护市场化的前奏，是对日后维修资金登上历史舞台提前10年进行的练兵，在一定程度上保障了住房人的居住质量，有利于房屋的维修养护。然而，随着时间的推移，长期实行的福利性房租租金收入开始与房屋修缮支出产生严重背离，造成福利性租金标准偏低，以致房屋无法得到及时有效的维修养护，造成历史欠账太多，积重难返。 　　此外，60, 70年代初所建公有住房质量较差，进入90年代后，这批房屋提前进入了老化维修期，各种各样的问题纷至沓来：有的建筑质量不合格造成房屋漏雨，有的下水管道进入老化期，有的屋顶挂瓦破损等；从80年代末开始，虽然各大城市有组织有计划地进行了危房改造，但是危房改造速度远低于危房递增速度的现实使得住房危破陋问题依然有待进一步解决。所有这些问题都需要一个相对较长的时间过程，并保证大量修缮资金来源以确保工程的实施，而售房单位在低租金的条件下不可能从根本上解决遗留和新产生的房屋维修问题，结果只能导致各类问题越积越多，职工与单位的矛盾激化。所以，要想解决以上问题仅仅依靠少量的房屋租金、维修费是不可能实现的，必须要有专用的款项来确保房屋出售后的维修养护。 　　随着我国城镇住房制度改革的不管深化，新的住房体制和房屋产权多元化格局逐渐形成，居民自有住房的比例越来越高，再加上公房、商品房出售量和存量的不断增加，房屋作为耐用消费品相继进入维修期，而售房单位多已不愿担当“保姆”的角色，渐渐脱出了房屋维修的责任，修房难成为住房人的心头之患。在此情形下，由于住房共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅、整栋楼，甚至整个小区住宅的正常使用和安全，共用部位、共用设施设备一旦需要大、中修及更新，改造，所需的费用仅靠福利住房时代那点微薄的“维修费用”已远远不敷使用，如何在少则几十个、多则上千个业主之间及时筹集，成为亟需解决的问题。因此，住房的维修管理责任也相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。 　　鉴于此，1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发23号文件)[2]明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。 　　二、我国住房专项维修金制度的发展历程及趋势 　　在国务院明确提出建立住房专项维修基金制度之后，建设部和财政部于1998年11月联合颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。根据213号文件，维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立起来的专用于住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位和住宅小区内单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等共用设施设备保修期满后大修、更新、改造款项。 　　《办法》