从造价控制到成本控制_建筑土木.pdfVIP

房地产企业如何从造价的角度进行成本控制 牢牢把控造价成本命脉——房地产企业如何从造价的角度进行成本 控制 导语： 众所周知，工程成本是房地产开发过程中进行成本控制的重点。 房地产企业在项目运作过程中，如何运用工程造价管理的理论与办 法，做好项目的工程造价控制与管理？如何对造价形成过程的一切费 用，进行科学的分析与管理手段，保证项目目标的顺利实现？ 一、成本控制的含义以及房地产开发各阶段 1、成本控制应以工程成本控制为重 研究房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的分析 研究。总体而言，一个项目的开发成本大体可以分以下六大部分： 1、 土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、 管理成本；6、财务成本。 从 成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即 可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程 成本、营销成本则会因为项目本身 情况、涉及复杂因素众多等而出 现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性） 较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控 制 的重点，尤以工程成本为重。 2、认识全过程造价成本控制 一个项目的工程成本，就是一个项目建设全过程所支付的费用的 总和，因此，从广义上说，工程造价管理也可理解为项目成本管理。 在 20 世纪 80 年代和 90 年代初，我国提出了全过程造价管理的思想， 它的核心思想就是要求造价成本的计算与控制必须从项目立项开始 直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。 3、涉及造价成本控制的十二个阶段 就房地产项目而言，其造价成本控制就是从项目前期工作抓起， 在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、 竣工验收、交付使用等全过程进行规划、协调监督和控制，以保证项 目质量、进度、投资目标的顺利实现。 二、十二个阶段造价成本控制策略 1、可行性研究阶段 一般情况下，可行性研究阶段涉及造价成本控制的情况不多，但 是项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工 期等等，都会对工程造价产生影响，可行性研究中预备费和不可预见 费都与造价有关。注意以上因素将能更好地进行造价成本控制。 此阶段造价成本控制占 5％。 2、 设计阶段 设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费（报建费、勘察 费等比重较小，且一般有相关收费标准），更主要的是通过限额设计 等手段从源头上控制好建安成本。该阶段主要从以下几方面进行控 制： （1）设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装 修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性 价比。 （2）通过限额设计落实目标成本的要求：在满足设计质量的前提 下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容； 在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价 的影响。 （3）通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设 计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设 计自身失误原因导致成本增加。 （4）通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成 果质量。 链接： 万 科规定总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标）， 应首先上报集团领导牵头组织的 “规划设计方案听证会”审查，获通 过后方可进入下一设计阶段（如 单体设计、扩初设计、施工图设计）。 每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一 阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我 方的《建 造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一 阶段的设计。 此阶段造价成本控制占 5％。 3、 审图与设计完善阶段 本阶段通过施工图会审来控制设计质量和工程成本。建设单位用 它进行招标可以减少图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损 失。因此，从此阶段进行造价成本控制，可以有效地减少设计图纸方 面造成的损失。 此阶段造价成本控制占 5％。 链接： 万科在施工图完成后组织由设计、工程、成本人员和监理人员组 成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建 成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督 促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资 损失浪费。 4、招标文件与合同的编