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浅议借名购买房屋所有权认定完善 　　摘 要：登记是房屋所有权变动的依据，一经登记即认为登记人是所有权人。通常，房屋的实际购房人就是登记名义人。但当借名买房出现时，两者便不一致，房屋归属问题是纠纷的根源。本文试通过对借名买房案件的裁判情况进行简要分析，从中发现不足之处，从而为在审判实践中更好地解决借名房屋的归属提供一些建议。 　　关键词：借名买房；物权；房屋归属；审判实践 　　近年来，国家为了抑制房价的上涨及规范市场秩序和保障人们的权益，对房屋等不动产的买卖作了较为严格的规定，相关购房政策应运而生。部分有购房需求的人失去了购房资格，只能借他人之名买房，后因房屋所有权的归属，发生了一系列纠纷。 　　一、“借名买房”概述 　　借名买房，是指因某种原因不具备购房的资格一方当事人（即实际购房人），与具备买房资格的一方当事人（即登记名义人）通过签订协议的方式，以登记购房人的名义购买房屋并进行登记，之后，双方再通过协议移转房屋所有权，从而完成借名买房行为。任何现象的发生，都必有其原因。就借名买房而言，主要是：规避法律或者政策；贪图便宜，享受优惠；转移财产逃避债务；简便手续，减少税费；犯罪分子通过借名买房进行“洗钱”。 　　二、借名买房合同的效力 　　借名合同是认定物权归属的前提，其是否有效直接影响房屋所有权的认定。所以，在讨论房屋所有归属前，我们先来探讨一下合同的效力。在理论界，主要有两种观点：有效说和无效说。 　　1.有效说。契约自由在合同法中主要通过意思自治表现出来的，意思自治是《合同法》的一项重要原则。如果双方当事人没有违反法律、法规的规定，完全基于当事人之间的意思自治，则该合同是有效的。 　　2.无效说。在理论界，主要因借名买房行为违反法律、行政法规的强制性规定、合法形式掩盖非法目的、当事人恶意串通及损害了社会公共利益来认定合同无效。在实务界，因规避限购令、规避经济适用房的政策也是认定无效的理由。 　　虽然两种学说各有各的道理，但是我个人认为：第一，相关政策并不是法律或者行政法规，违反不应该直接认定无效，况且借名买房合同基于当事人意思自治，没有损害社会公共利益，因为在整个过程中，所购房屋一直登记在有购房资格的人名下，对政策所调控的目的及对象在整体上没有任何影响，只是把调控对象的限制从一个人身上转移到另一个人身上，应该综合分析、判断，合同是否有效。若有效，则实际购房人有权要求登记名义人协助办理过户手续，但前提是实际购房人必须具有购房资格。第二，实践中的案件涉及的事项较多，纷繁复杂，不能简单的依据学说理论绝对的认定有效或无效。退一步讲，即便认定无效，也应该有统一的标准。 　　三、房屋所有权归属的法理基础 　　（一）法律物权与事实物权 　　事实物权是孙忠宪教授于2001年提出来的概念，事实物权指的是实际购房人拥有的物权，法律物权指登记人享有的物权。这一概念使得人们对物权的法律归属和事实归属有了全新的认识。 　　（二）二者区分的现实意义 　　当法律物权与事实物权不一致时，如何认定物权，首先要对二者进行区分。我国《物权法》明确规定，登记是不动产物权的变动的依据。这样是否意味着，登记的权利人就是正确的物权人？而没有登记的权利人就不享有权利？ 　　当然不应当这么理解，登记只是不动产物权产生的公示效力。只有登记才会产生对外效力，法律即推定公示的权利人是该物权人，他人就可以相信，从而与其交易。登记效力的核心是具有对抗力，这一法律制度的设计，是为了促进物的交易正常进行，维持市场秩序，并不是为解决权属争议的。所以公示的物权不一定就是正确的物权。公示是仅对第三人有效，目的在于取得交易相对人的信赖，在有直接权属??议的当事人之间不适用。 　　（三）事实权利人的权利补救 　　既然公示的物权不一定正确，那么，就应允许真正的权利人来救济自己的权利。当涉及第三人时，即登记名义人处分了不动产，且第三人出于善意，取得了该物权，则实际权利人不能再请求法院进行物权确认，只能向登记权利人请求赔偿；若不涉及第三人，实际权利人则可以申请变更登记或异议登记两种方式进行权利补救。也就是说，当利害关系人对登记的物权发生争议时，可以直接提起确认之诉，判决结果用来作为登记机关更正登记的依据。 　　四、法院的判决立场分析 　　借名买房借名买房纠纷案件涉及的事实、证据以及法律适用纷繁复杂，不能一一说明。在实践中主要因为登记名义人拒绝承认存在借名买房的事实、登记名义人擅自处分登记自己名下的房屋、登记房屋被司法机关采取强制措施这几种情况产生纠纷。基于此，当事人会以合同纠纷、所有权确认纠纷以及少数的返还原物纠纷起诉。 　　针对不同的纠纷案件，法官的判决立场是不同的：1.实际产权人有充足的证据证明，其与登记名义人之间存在借名买房合同关系且合同有效，法院会支持