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浅议公租房融资问题 　　摘要：公共租赁住房是我国保障性住房体系中的一个重要组成部分，作为解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品，公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。资金短缺是公租房推行实践中面临的首要难题。本文针对目前公租房建设中的融资困境作出分析并用京津沪实证提出政策建议。 　　关键词：公租房；融资困境；地方政府；资本联动 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）007-0000-02 　　住房保障是我国当前最为引人关注的社会民生问题之一。目前，我国已建立由经济适用房、限价房、廉租房、公租房共同构成的多层次住房保障体系。对于前三者未能覆盖又无力通过市场购买或租赁住房的一些城市中等偏下收入家庭、新就业职工以及城市化推进中急需改善居住条件的外来务工人员等城市“夹心层”，主要是通过公共租赁住房（简称公租房）进行补充保障以解决其现实居住困境。为此，2010年6月住房与城乡建设部等七部委专门发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）作出明确规范，北京、上海、重庆等城市也相继出台了一系列地方性公租房管理实施细则。2011年6月北京市的多个公租房项目开始向社会公开进行“预租”。2011年10月，北京市建委公布通知，公租房首次向非京籍开放；12月1日，北京公租房细则开始实施，各街道开始接受市民的申请。2012年8月8日公布标准，非京籍可申请石景山公租房。15日，朝阳区首批公租房摇号。迄今，在中央政府的积极倡导下，公租房作为今后住房保障的主要方向形成了全国性建设热潮。 　　目前，京津沪等地公租房制度的实施在资金来源、保障对象、经营管理、退出机制等方面各有特色。公租房制度存在着立法层次不高、规范性较差等问题，需要从制定统一的住房保障法律制度，加强公租房建设的政府责任，扩大公租房的融资平台等方面完善此项制度，以确保民众公租房福利的实现。 　　依照我国“十二五”规划提出的建设目标，全国将陆续建成保障性住房3600万套，公租房占其中40%。而由于公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，无法在市场上自由流通，所以，政府难以从容消化如此庞大的建设规模压力，资金缺口较大成为推行公租房制度面临的首要难题。现实遭遇的融资困境主要有：一，地方政府财政预算投入不足。中国指数研究院发布的《2011保障房白皮书》数据显示，2011年我国共开工建设1000万套保障性住房需要资金1.4万亿元，其中220万套公租房需要建设资金约2400亿元，主要由中央和地方政府按1：4的比例筹集。但从目前各地方政府财政支出状况来看，都面临来源有限、投入不足的窘境。如上海2011年地方本级财政预算支出中，保障性住房预算总支出仅7亿元，中西部经济欠发达地方政府财力不足则更多依赖中央财政转移支付，实际开工率仅为50%。由此可见，地方财政预算支持公租房建设的资金严重不足，使用状况捉襟见肘。二，地反政府发行债券认购率不高。按照有关细则，地方政府债券资金要优先用于公租房等保障性安居工程，但实际情况并非容易。2010年7月，财政部代发的首批504亿元地方债（资金用途主要用于保障房建设）开始招标。据中国债券信息网数据显示，5年其固定利息债券认购率为1.05倍，3年期品种认购率仅有0.96倍，个别短期品种甚至出现流标，显示了地方政府债券利率较低、融资困难的严峻事实。三，土地出让金收益实际投入不到位。根据《2011保障房白皮书》，2010年国有土地使用权出让收入安排的支出为26975.79亿元，其中用于公租房、廉租房建设之用463.62亿元，仅占土地出让净收益的2.95%，可见尽管有关规定要求地方政府应将土地出让净收益的10%用于保障房建设，但基于地方政府财政支出项目较多、内在动力不足，土地出让金净收益实际投入执行状况较差。此外，由于近期严厉的房地产市场宏观调控政策，各地方土地出让金收益大幅度锐减（如上海2011年度土地收入比上一年度下降23.5%），投入公租房建设的资金则更为降低，难以满足实际需要。除以上政府来源资金出现的种种障碍之外，社会来源资金（包含各类银行贷款、其他金融机构融资、企业自筹资金）在实际操作过程中虽有许多优惠政策，但因内在利益冲突、回收时期较长、具体环节不衔接等原因，也都出现了不同程度的运行障碍。如何运用好这些政策还需一定时间的经验积累和制度建设，而公租房建设资金未能足额到位的现实困境，也造成质量低劣等诸多问题，令人堪忧。 　　对公租房需求最大的一线城市中，北京、天津、上海等地公租房制度的实施各具地方特色，尤其在融资方面，在中央政府指导下，结合当地实