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浅析采用公允价值后续计量模式对房地产企业影响及应对措施 　　【摘 要】我国一线城市房地产业发展迅速，随着2006年颁布《企业会计准则第3号―投资性房地产》和2014年颁布《企业会计准则39号―公允价值计量》，如何使房地产价值能够准确反映在企业财务报表中成了该类企业需要马上解决的一个问题。本文阐述了上海地区多数房地产业未合理运用公允价值计量模式对房地产进行会计处理的原因及如何防止滥用该政策造成财务报表失真，主要通过分析房产业的特点、对公允价值后续计量对房地产业所产生的影响进行多个方面的分析，并提出了如何谨慎采用公允价值计量方式、如何确定估值技术、加强财务人员培训、避免产生税务风险等方面的对策。我们认为，合理有效的采用公允价值对投资性房地产进行后续计量能够准确反映房地产价值，但是在采用该方式计量的同时，也要遵守有关税收法律法规的规定，做到在财务上公允在税法上合规。 　　【关键词】投资性房地产；公允价值；公允价值计量；估值技术 　　一、前言 　　近年来，我国尤其是北京、上海、广州等一线城市，房地产发展迅速。很多以租赁业为主的商业房地产公司乘势兴起，该类企业的特点是前期获得土地及建设投资成本不高，容易造成房地产取得成本较现行商业当地产市价差异很大。如按历史成本在财务报表中反映，容易造成报表数据失真，无法反映企业真实价值。随着《企业会计准则第3号―投资性房地产》和《企业会计准则39号―公允价值计量》颁布，这类问题能够得到解决，但是很多房地产企业都未适时采用上述有关准则对企业自身拥有的房地产合理的进行会计处理，未能合理有效的使房地产价值真实反应出来。 　　本文打算从公允价值计量后续计量模式对房地产企业的影响、影响房地产行业采用公允价值计量模式效果的因素、如何规范会计计量及考虑税收风险等几方面问题进行探讨，使房地产在财务报表中能够准确有效的反映市场公允价值。 　　二、房地产行业的特点 　　房地产企业的行业特殊性主要表现在： 　　1.具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点 　　房地产开发企业由于开发建设的均为大型房屋建筑物，其开发时间长，手续繁琐，先期投资成本较大。按照目前上海、北京等一线城市中心区域的租赁市场而言，投资回收期均要超过30年，不考虑通货膨胀的因素，回收期时间很长，有的甚至接近或超过房地产权证上的土地使用期限。 　　2.涉及到的关系部门、行业众多 　　由于房屋建筑物的开发和建设属大型工程，受到建设部门、消防部门、水电部门、规土部门等多个行政部门监管，各类手续批文环环相扣，一道手续未完成无法进入到下一个程序，同时不同类型的建筑物对施工、监理和涉及部门均有不同要求，造成施工难度较大、成本较高。 　　3.成本的可比性低 　　由于不同地?^、不同规划及不同使用者对建筑物的使用要求不同，造成相似建筑物完工成本波动较大，无法对建筑物的成本进行横向比较哦。 　　4.法规适用存在差异、专门法规多 　　所在房地产企业的兴起和发展，很多财务及管理人员仍然停留在老准则认识上，适时执行《企业会计准则3号―投资性房地产》和《企业会计准则第39号―公允价值计量》，以使房屋价值能够公允体现在财务报表中同时规避涉税风险是目前我国多数房地产业需尽快解决的问题。 　　三、公允价值价值后续计量模式对房地产企业影响分析 　　随着《企业会计准则第3号》开始实施，明确规定企业应将符合条件的土地使用权和建筑物在投资性房地产科目中进行日常核算，并对他们的初始计量、后续计量、转换及处置等核算方式进行了进一步规范。同时准则规定了采用公允价值进行后续计量的前提条件：投资性房地产所在地需有活跃市场的交易市场和能够从交易市场上获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，进而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 　　另外，《企业会计准则第39号》的颁布和实施，进一步明确的公允价值估计技术的使用，为投资性房地产公允价值后续计量提供了必要的理论基础。 　　采用公允价值计量方式的前提是要能够得到投资性房地产的公允价值，就上海中心城区而言，市场房价比较透明，且房屋流动性强，变现能力强，故该区域房地产公司基本已经具备了采用公允价值计量模式进行后续会计核算的条件。 　　同时采用公允价值后续计量模式对企业会产生有利和不利的两方面影响，具体分析如下： 　　1.有利影响 　　（1）能使财务数据更加真实、准确，贴近实际情况。采用公允价值进行后续计量能使资产负债表项目所反映的投资性房地产价值更加贴近市场价值，使有关数据真实准确，不会误导报表使用者。 　　（2）为企业拥有着及经营者提供经营决策依据。资产负债表各项财务指标更加真实，未企业管理人员经营决策提供准确数据，帮助企业决策层制定正确有效的经营方案。 　　（3）为债权任提供财务数据，树立信心。