地产策划中原广州荔湾区华康居裙楼商场营销攻略.pptx

我们的思路;Part 1  中原对销售目标的理解;快速、高效、高价 实现商铺资金回笼;Part 2中原眼中的市场与项目; 荔湾区本是传统的商业旺区，而随着海珠、天河等新商业领域的凸现，荔湾区的商铺呈现出新的特点。荔湾区现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场，如火车站一带的白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、恒宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜 ; 荔湾作为广州最老的城区之一，拥有广州市最繁华的上下九商业步行街，人气旺盛，商家云集，具备良好的商业基础。许多在广州经商多年的商业界人士，购房买铺时都首选荔湾，这部分买家看中的主要是交通及经营的便利；该区域内另外一部分客户群为荔湾区的原居民，他们可以说是住宅市场的最大客户来源。随着老城区的改造，荔湾区很多旧房需要拆迁，绝大部分原居民强烈的西关情结令他们不愿迁至别的区域，因而荔湾区域内的住宅消费群体一直非常稳定，去年至今年以来楼价的下降幅度也是广州各区中最小的.;;荔湾区内与本案相关各片区的商铺与写字楼租金状况;区域范围;。;广州商铺营销市场状况;;何谓社区商业;社区商业类型 ——按照商住比分析;社区商业市场定位;本案的市场定位在哪里呢;Part 3项目分析（swot）;wot;劣势;t;swo;项目SWOT小结;本案商铺业态定位;本案写字楼定位;Part 4项目营销攻略;1、目标客户是谁？ （买家、消费者、经营者分别如何定位？） 2、项目的核心竞争力如何体现？ 之一：总价优势如何体现？ 之二：项目拿怎样的主题、形象打动买家？　　 之三：项目核心价值如何提炼表现？;华康居商铺于写字楼目标买家;买家具体特征分析;项目经营者初步锁定（商铺）;项目经营者初步锁定（写字楼）;核心竞争力之一：总价优势如何体现？;价格策略的厘定; 由于本案周边无在售的商业项目，因此结合我们所了解到周边的租金状况，通过采用以下策略推算出项目未来商铺和写字楼各自的售价 租金反推售价 根据目前康王路—荔湾路商圈成熟的商业氛围，商铺租金约在60~150元/㎡左右，现在我们拟最保守地设定项目首层商铺租金均价为70元；而依据市场经验，商场开业三年后，在经营良好的情况下租金将会平均上涨1.5～2倍左右，设若12年内保守估计平均租金可达到90～150元/㎡，由于现在商铺经营的氛围还未体现，因此我们取一个与市场向贴切较高的中间值100元/㎡，在年收益率8%，回报年限为12.5年的情况下： 首层商铺售价为: 100元×12月×12.5年 = 15000 元/㎡ 二层商铺售价为： 55元×12月×12.5年 =8250元/㎡ ; 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％： 均价＝租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价：50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡ 39元/㎡÷6%×12月=7800元/㎡ 根据收益还原法，项目售价在7800—10000元/㎡之间。 (8250元/㎡+8500元/㎡) ÷ 2=8375元/ ㎡ 因此即通过租金反推售价与收益还原法得出项目写字楼的均价为：8375元/ ㎡左右。;核心竞争力之二： 项目拿怎样的主题、形象打动买家？ 项目核心价值如何提炼表现？;;自由生活坊;Mini-mall（迷你型—购物中心）;项目核心价值提炼;;Part 5营销策略部署;根据项目特点制定针对性营销策略;项目整体营销策略部署;简述各阶段的主要工作;　;二、内认期／公开发售期／强销期（9月23日- 10月31日）;工作目标 公开发售引爆、强化品牌形象 阶段工作重点 10月15日正式公开发售 广告强势推广 阶段优惠政策实施 现场公关活动 定点单张轰炸;工作目标： 借助公开发售引爆市场的余温，造成持续旺销的市场效应，牵起新一轮追捧热潮 阶段工作重点： 媒体适量投放 资源客户发动（如买家介绍再购等） ;;附件;二、项目市场推广 项目视觉识别系统 项目VI设计 卖场展示策划 售楼部形象定位 售楼部路牌引导 售楼部外观展示设计建议 售楼部内部展示设计建议 售楼部功能分区规划 售楼部形象墙设计建议 售楼部展板设计建议 销售用品系列设计建议 销售人员