对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（二）项规定计算的金额之和.pptxVIP

目前地税机关负责征收的税种、费和基金一.税种：营业税（流转税）、企业所得税、个人所得税（所得税）车船税、房产税、城镇土地使用税、资源税、印花税、城市维护建设税、土地增值税、烟叶税、契税、耕地占用税（财产行为税）二.费和基金：教育费附加、地方教育附加、残疾人就业保障金、工会经费、文化事业建设费河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的规定1.除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。2.房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。3.本公告自2010年10月1日起施行。4.关于规范核定征收方式自2010年10月1日起，全省房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。为有效堵塞土地增值税管理漏洞，各地要严格执行税收法律法规规定的核定征收条件，不得将核定征收作为主要清算方式。需采取核定征收方式进行土地增值税清算的项目，要经县（市、区）局审核确定。房地产开发项目土地增值税清算管理 土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。一、土地增值税的清算单位　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　3.直接转让土地使用权的。对于符合以上规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。（二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。对于符合以上规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料　（一）土地增值税清算表及其附表　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。清算审核：应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。收入审核：应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 非直接销售和自用房地产的收入确定　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租